土地の地盤保証について

土地造　2005/05/11(水) 20:19:19
新規造成した土地に家を建てます。（建築条件付）
　
その土地について造成終了後、
(1)住宅会社が専門会社に依頼して地盤調査実施。
↓
(2)その結果地盤改良の必要有り。
↓
(3)(2)の結果を住宅会社から不動産屋に連絡し、不動産屋から専門会社に依頼し地盤
改良を実施。
↓
(4)地盤改良後不動産屋から専門会社に依頼し改良後の地盤調査を実施。
という流れで現在に至っています。
　
※(4)は今週末実施予定。また住宅会社と不動産屋が実施する（(1)と(4)）地盤調査
の会社はいっしょか異なるか現在確認中（(1)の会社は既判明済）
　
最終的に地盤改良した土地について不動産屋は「改良後の地盤の保証については
売買契約にも書いてある引渡し以降２年間のみしかしない。またよく保険を掛けて
保証するというのもあるが今回は全部の区画についてそういう事はしない」という
話を聞きました。（住宅会社は保証はしないと言っています）
　
２年と１日以降はどうなるの？という不安な事もあり、自分で（個人で）契約して
地盤改良後の土地を保証してくれる保険というか保証制度ってないのでしょうか？
　
あった教えて下さい。また個人で入られている方っていらっしゃいますか？
　
追伸
現在地盤改良をする(3)の会社と改良後土地の地盤調査をする(4)の会社はどこか
不動産屋に確認中で、もしその改良ないし調査会社で自分の費用負担で保証がある
なら（金額にもよりけりですが・・・またその会社もどこかの保険会社とのタッグ
だと思いますが・・・）入りたいと考えています。
　
長々と失礼しました。

安心マン　HomePage: http://www.yamanari.com
2005/05/12(木) 18:35:07
地盤改良工事の保証についてですよね。
地盤改良工事自体はどこが責任を負って請け負うのですか？
２年しか保証しないってゆうのは保険会社を使うのではなく
施工責任会社か不動産屋の自社保証じゃないですかね。
そうだとすると保証ナシと変わらないと思いますが・・・
その会社が倒産したりすると保証は誰がみてくれるのか？
ってことです。
地盤の事故はかなりの確率で(1000件に10件位)起こってるそうです。
でも、個人で保険ってなるとややこしいかも・・・です。
保険屋さんは、地盤保証について保証を行っている場合は
大体が地盤改良工法を限定して保障するんです。
保険対象外の工法だと保険がかけれないんです。
これ以上は、現状を把握出来てないんで言えないですが
参考までに。

２年の保証？　2005/05/12(木) 21:05:56
地盤調査して、２年の保証ですか？
地盤保証で、１０年の保証と言われても受け入れがたいと思うのですが・・・・。
逆に、住宅保証で１０年と言われている昨今、理由無く２年の保証とか宣う所って疑わざるを得ないのではないでしょうか。
www.jiban.co.jp（ジオテック（株））とかのメールで相談してみては如何でしょうか？、返事に時間かかりますが、結構まじめに応えてくれます。
自分が知る限り、「地盤」だけが独立した補償制度は無いようで、あくまでも住宅設計図面を元に地盤調査することで、上物を何年間保証するってことになっている
ようです。
地盤保証よりも、地盤の構造（内容？）を把握することが大事だと思いますので、地盤調査の報告書を、第三者に視て貰い、客観的な意見を得ることをお薦めします。

安心マン 　HomePage: http://www.yamanari.com
2005/05/13(金) 17:54:18
私のとこで採用している工法でにつけてある保険では、
地盤独自に１０年保証をつけていますよ（免責期間も無しです）。
地盤調査結果をもらい、現地状況確認後設計をして施工します。
その後事後試験を行い、施工報告書を提出して先方確認後ＯＫで
あれば引渡しで、引渡し後から１０年保証です。
上の方の言う通り、保障も大事ですが地盤調査の結果を見て
第三者の方に見てもらうのは賛成です。

土地造　2005/05/14(土) 23:36:45
地盤改良工事自体はどこが責任を負って請け負うのですか？
・・・不動産屋から土地造成業者に出し、そこから更に改良業者が実施です。
どこが責任を負うかは不明ですが、基本は発注元・私への売主である不動産屋
と思いますが（主観）
２年しか保証しないってゆうのは保険会社を使うのではなく
施工責任会社か不動産屋の自社保証じゃないですかね。
・・・おっしゃるとおりです。不動産屋は保険を使用しないとのこと。
ところで・・・
私が最初に書き込みした（１）の会社が地盤保証制度を扱っていました。（ジオ）
その地盤保証は使えるのだが前提として（４）のあと（１）の会社でも再地盤調査
を実施して、問題なければ調査のみでも保証はつけるということでした。
但し再地盤調査でＮＧなら保証は付けれない。やるとすれば一発勝負？の状況です。
ちなみに不動産屋・土地造成業者・（４）の地盤調査会社に地盤保証制度について
扱っているか聞いても「扱っていない」という回答でした。
住宅会社も入らないとの事。
でも例えば不同沈下で住宅の一部に被害が出れば、現在では責任は地盤改良会社
ではなく、最終的にその土地に住宅を建てた住宅会社にあるという判例が多いらしいのに・・・。

【質問】
・自分で地盤保証に入る（予定はジオです）は被保険者は私になるのでしょうか？
・個人で入ることもあるのでしょうか？
・上の例で出したように不同沈下の際は住宅会社に言えば対応してくれのでしょうか？
・私の契約した住宅会社は地盤保証をつけないとの事ですが、他の方の建てられた
住宅会社もそうでしたか？

安心マン　2005/05/16(月) 09:02:52
改良工事自体はどこが責任を負って請け負うのかですが、
順序良く考える必要があると思います。とゆうのは、
新築で家を建てる場合には、現在『住宅品質確保促進法』
の施行で、【家を建てる前に、家を建てても大丈夫な地盤か
どうか調査する】事を義務付けています。では、ただ調査を
して地盤の状態をみるだけでよいのか？悪いから改良工事を
行う。改良工事の工法も問わないと、言えば×だと思います。
なぜなら、これから家を建てる。家といっても幅広くってどんな
家が建つかわからない。建てる家によって家屋重量も違ってきます。
設計支持力も違ってきます。沈下量計算、その他ｅｔｃ・・・
こういった事を踏まえて考えると、結果的に誰と契約をしたか？
じゃ、ないでしょうか。不動産屋は土地だけ？家屋の新築工事も？
です。私の所で扱っている保険会社では２社ともに、約款を見て
みると住宅に不具合が出た場合に限って保証する事になっています。
極端にわかりやすく言うと、いくら不同沈下が起きても、上屋の方
が傾いてなかったり、不具合が無かったら保証しません。って事です。
ですから、地盤独自の保険であっても地盤と上屋は表裏一体であり、
不動産屋との契約であれば不動産屋が保証するべきであると思います。
今回住宅会社は地盤改良工事に関与していないようなので、住宅会社
に責任を取らせるのは難しいかもしれませんね。
個人保険についてですが、ジオ(JIO、以下ジオと書きます)の場合は
ジオで事前調査を行い、ジオの指示によって改良工事を行い、ジオの
指示により再調査(事後試験)をするといった流れのはずなんで、最後
の調査からジオに依頼では保証対象外と思いますが・・・
初めからジオに依頼していればＯＫだと思います。(不明なので確認してみて下さい)
品確法では１０年保障を義務付けていますので、２年保証の契約はしない
方がいいと思います。明らかに法律違反なので、契約してしまえば
何も言えなくなる可能性があるからです。ですが、まだまだ業者自体が
制度を知らないって事が多くあるのも事実ですので、しっかり話し合って
決めるのが良いと思います。
がんばってください！

土地造　2005/05/16(月) 20:25:52
安心マンさん、貴重なご意見ありがとうございます。
教えて下さい。
土地の保証も『住宅品質確保促進法』で１０年保証なのでしょうか？
（建物については１０年というのは認識していましたが・・・）
もし土地についても『住宅品質確保促進法』で１０年保証としたら・・・
何かの資料で「例え２年保証で契約したとしても、それは無効になり
１０年保証になる」というのを見た記憶がありますが、どうなのでしょうか？
またジオのホームページで「不同沈下等が発生した場合、その責任は従来までは
地盤改良会社や地盤調査会社にあったが、最近の判例では地盤改良・調査の結果
を見て建物を建てた住宅会社にある」という記述があったかと思います。
そのような判例を元にジオの「ザ・ランド」という地盤保証では住宅会社も
被保険者にして地盤補修費用や建物の補修費用も保証するというようになっています。
ジオを扱う（ジオに認定されている）地盤調査会社に確認したら、最後の調査で
地盤ＯＫが出れば保証は付けれる。但しそこでＮＧならばその地盤調査会社が指定する
地盤改良会社で改良して再度調査してＯＫが出なければ保証は付けれないという事でした。

土地造　2005/05/16(月) 22:40:13
追記します。
土地造の言っている「ジオ」とは「ジオ　インシュランス　リサーチ」
の略称で「ＧＥＯ」になります。安心マンの言うジオ（ＪＩＯ）と異なって
いました。

安心マン　2005/05/17(火) 08:32:12
私の所で扱っている２社の保険で書かせてもらいます。
品確法での「地盤」に関しては、瑕疵担保責任が義務付けられている
「構造耐力上主要な部分」、「雨水の侵入を防止する部分」に含まれていません。
その点だけから判断すると、地盤改良の瑕疵は品確法の範囲外、つまりこの補償
制度の適用外にとなるかと思います。　　　　　品確法では、地盤は対象外になってますが、現実問題として、地盤改良工事の
欠陥によって、住宅が傾く事によって、住宅に瑕疵が発生します。
私の所で扱っている補償制度は、地盤改良工事の瑕疵を担保するのではなく、
地盤改良工事を施行した地盤の上に建てられた住宅の瑕疵をカバーする為の
保険です。
つまり、本制度では、保険金支払いの対象となる事象を、地盤改良工事の
結果により、建物の構造躯体（基礎を含みます）に発生した瑕疵（品確法に
定める瑕疵に限ります）を含むものとする内容にしていますので、
地盤改良の欠陥によって発生した住宅の瑕疵については、保険金の
支払対象となります。
と言った具合です。
昨日私が『品確法では１０年保障を義務付けていますので、２年保証の契約はし
ない方がいいと思います。明らかに法律違反なので、契約してしまえば何も言え
なくなる可能性があるからです。』と言ったのは、地盤・上屋すべての工事を
不動産屋と契約するものだと思ったので書いたんですが、逆に混乱させてしまい
申し訳なかったです。
他の保険会社も多分ですが同じような内容でないかと思いますので、確認された
方がよいかもしれませんね。

???　2005/05/24(火) 08:24:17
むずかしい・・・・・

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