土地登記は自分で出来ますか

りょうママ　2005/04/29(金) 17:12:04
　始めまして､今度土地の決済がやってきます。土地登記を自分でやってみようと思いますが、実は他のサイトで同じ相談を載せたところ、反対にあい、へこんでます。自分に渇を入れるため、アドバイスお願いします｡内容は
　(1)土地は現金決済。（夫婦の貯金９１０万、妻の独身時代の貯金４９０万の計1500万）
　(2)土地は大型分譲団地で、もと国鉄所有。その後不動産屋が開発。で、別の不動産屋が　　数区画その団地内を購入し、私共がそこから購入。
　(3)建物は、工務店はまだ決まっておらず、住宅ローンを組む予定。
　(4)妻は結婚以来専業主婦である。建物に関しては、妻の両親より550万の贈与をしてもら　　う｡
で、実際、司法書士に頼んだ方が良いでしょうか｡また、自分で行う場合、支払い時にそろえる土地登記に関しての書類の種類は何が要るのでしょうか｡また、名義の比率は、どのようにしたら良いか良い知恵を授けてください｡（夫婦間でも贈与税がかかる場合があると聞いたので、それは避けたいのです。）素人ですので、わかり易くアドバイスいただけたら幸いです。

小市民　2005/04/29(金) 18:02:54
土地登記を個人で、実際できるのかなあー。新築の建物登記は、全く無いものを新たに登記するわけで、やった人の話はどこかのサイトで聞いたけど、この場合他人名義の土地を自分名義に変更するわけで、それより、大変そう。第三者の司法書士とは違い、当事者が法務局に契約書と権利書をもっていくわけですよね、信用してもらえるのかな?売り主にも、同行してもらわないと、いけないとか？　知らないのに勝手言って、すいません。がんばって下さい。

勉強中の人　2005/04/30(土) 09:14:54
家を勉強中の者ですが、新築したら私も自分で登記しようと思います。
土地登記を自分でしたことがありますが、登記所には親切かつ個別に完成まで相談指導してくれる相談者がいました。どういうフォームが必要か色々な地方法務局サイトにあり、サンプル文書付きでダウンロードできます。
下記抜粋は先人がいらっしゃるという参考まで。
　
登記にチャレンジ
情報編
でも・・情報が少ない！これで食べている方のお仕事をとっちゃうからなのでしょうか？
本屋さんにいっても「　わかりやすい登記のしかた」となる本はお目にかかれません。むずかしそうなのがあるかないか・・。
そもそも登記簿とやらを見たことがないので　果たして自分で　できるものかどうか、検討もつきません。
　
いい家が欲しいの掲示板で　きいたところ、登記をやった人がいたりして　ほんとに　助かりました。
ペンは何ミリとか、紙は特別なものがいるとか、コピーでよかったとか、女の人には親切ですよ・・という情報がはいりました。
以上

SC工務店　2005/04/30(土) 09:31:36
基本的には、本人登記は可能だと思います。
しかし、現実には売主さんが必要な書類を預けてくれるでしょうか。
権利書、登記委任状、印鑑証明書などの書類を預けてくれますかね。
抵当権が付いたままでも、土地の移転登記はできますから、ご注意を。
よく考えられて行われた方がいいです。もし、身近に相談される方がいらっしゃらないときは、住宅ローンを組まれる金融機関の融資担当者に相談してみてはいかがですか。

もっと、別のところで節約を　2005/04/30(土) 12:34:38
実は、私も過去にこのことを計画して挫折した者です。
問題は、事務的には可能な作業ですが、実際にこれにかかわる人は生身の人間です。
相手方等の利害関係者があなたを無条件で信用し、すべてを一任してくれるでしょう
か？
仲介業者をはじめ、取引の第三者は安全な契約の成立の観点から物事を判断します。
その場合、売り手、買い手の側に一方的にリスクが偏るような行為は危険とみなされ、
はっきりと拒否されます。
一応、相手方さえ、承諾してくれればと思い事前に確認してみたのですが、結果的
には良い結果は得られませんでした。
長い時間を使って、周到に準備してきた私に向かって相手方はこういいました・・・
「あなたが、国家資格を持った司法書士さんなら、すべてをお任せしますが、あなた
は司法書士さんではないでしょ。」
現実の世界は甘いものではなかったですね。
そして、最後に「勉強熱心なのはわかりましたが、節約したいなら、もっと別のとこ
ろでされたらどうですか。」
と相手方は吐き捨てるように言い放ったった顔が忘れられません。
私の場合はこれがすべてだったです。もちろんフィクションではなく事実です。念の
ため。

りょうママ　2005/04/30(土) 14:02:35
　皆さん､色々とアドバイス有難うございます｡不動産屋に話をした所、自分で行う人もおりますので、頑張ってみてください｡無理な場合は、こちらでも、司法書士の先生を紹介します｡と、おっしゃって、くれました。
　皆さんの経験談が、すごく役に立ちました｡やはり、難しいようですね｡｢もっと、別の所に節約を｣さん、がんばられたのですね。私も、ダメもとですが、やれるだけやってみて、無理なら諦めます｡また、不動産屋さんにもよく、相談してみます｡なんだか、闘士が沸いてきました｡まず、皆さんのアドバイスをもとに、とにかくまず、明後日、法務局に行って、本当にできるのか、よく相談してみます｡

soto　2005/04/30(土) 17:45:54
家屋の滅失登記
　
家屋の保存登記
　
土地の所有権移転登記
　
以上、自分でやりました。
　
（※家屋の表示登記は、工事請負契約のトラブルの影響で、自分でやる余裕がなくこれが心残り）
　
法務局の相談コーナーで、様式のコピー、相談にのってもらえます。
時間があれば、チャレンジしてください。

エース太郎　2005/05/02(月) 17:21:21
　私も、家が完成したので、登記を自分で行う予定です。
　問題なのは、
(1)法務局は、税務署と同じくらい傲慢である。
　昔は、素人登記には、さんざん、嫌がらせをして、登記できなくしていた。
　今は、情報公開制度のせいもあり、大分改善されたようです。
(2)表示登記は、図面が必要。
　これをどうするかが、私も課題です。
　墨で書くとか、条件があります。
　メーカーさんに、キャド図面をお願いしたところです。
必要書類については、インターネットで出てきます。

りょうママ　2005/05/02(月) 23:48:00
今日法務局に行ってきました｡とても、親切に丁寧に説明していただけました｡局の方も何度でもチェックしますから、持ってきて下さい｡と言ってくださり、やる気が沸いてきました｡そして、自分で行うことは可能ですよ｡頑張ってみて下さい｡と励ましてもくれました｡励ましの書き込み、アドバイスを下さった皆さん、有難うございました｡頑張ってみます｡

おきしま　2005/05/03(火) 00:18:26
　司法書士ではないですが、多少の知識のなかからひとつ助言を。
　確かに個人で登記をするのは、慣れていないと大変ですが、
決して不可能ではないです。
　特に、りょうママさんの場合、不動産屋からの売買ですから、印鑑証明書は、
法人登記がされているため、法務局にあり、わざわざ不動産屋さんから
もらう必要や、自分で取得する必要はありません。
　そして、状況をみると、土地に関する所有権以外の権利（抵当権、地上権等）も
ないようです。これは、登記簿謄本を閲覧すれば（誰でも見れます。）確認
できますが、これがなければ、土地1筆を買うだけなので、全筆買収で特に図面の
作成義務も無く、面倒はそんなにありません。土地の図面がいるのは、
分筆のときで、これは個人ではほぼ無理です。また、民法では、土地の売主は
協力義務があり、法務局に同行しなければなりません（もしくは代理で。）
不動産屋の場合は、この義務は避けられないでしょう。
　また、建物に関しては、図面は当然工務店なりが作成しますので、
これをもって登記すれば、そんなに大きな手間ではなく、素人でもできます。
必要な書類や、登録免許税等の費用に関しては法務局で教えてくれます。
　ただし、今年3月から不動産登記法が大改正され、個人の登記は面倒に
なっていると聞いています。法務局にご相談のうえ、判断されると良いと
思いますが、自分でされるのであれば、必要に応じ民法や不動産登記法に
目を通すくらいの手間は惜しまないほうが良いでしょう。
　あとで、しまった！ではすみませんから（変なものは法務局も受理しません
けどね。自分の身は自分で守る必要はあります。）。
　私の見る限り、うるさい登記官は結構いますが、基本的には良い人が
多いです。粘り強く相談すると、いろいろ協力してくれるはずです。
　また、名義の比率については、りょうママさんの子孫にどのように
残す（相続する）かによっても考え方が変わります。今の状況だと、
両親の贈与は控除範囲ですし、別に申告しなければ夫婦間の贈与なども
この金額ではないでしょう。
　共有持分については、多少の知識は必要と考えます。単純に半々なのか、
家と土地と別にするのか。その場合の権利関係はどうなるのかを知らないと、
考え方がまとまりにくいと思います。その辺に関して安い本でわかり易いのは、
宅建の教本でしょうか。税法も多少でてますし。
　自分でできることは自分でしたい、という考えは家作りでも大事なことと
思います。できることとできないことがあるので、何でもできるわけではない
ですが、いい勉強といい経験になると思います。頑張ってください！

サガントス　2005/05/03(火) 09:32:07
解決後ですいません。過去に登記関係の書き込みをしているので、整理と訂正を含めて、再度書き込みです。
　
りょうママさん、ご自分で登記されることは、人任せにしないこと、経費節減になること、記念になることから大変良いことだと思います。しかし、思ったより手間隙かかったり、経費節減額が少なかったり、不快な思いをすることもあります。例えが悪いですが、車をぶつけて修理するようなものです。数万円払って頼むか、自分でやるか・・・経験上では、表示登記が数十万円節約できるので、これはチャレンジすべきだと思います。
図書館にあった登記に関する本では、原則として所有者（権利者）が行う、とありました。所有権移転であれば所有者、建物であれば発注者、抵当権であれば金貸し側になります。
土地の売買契約がまだであれば、登記費用も売主が負担することにすれば、一番良いと思いますよ。
不動産屋で負担できない場合は、りょうママさんが登記するとして、条件は
(1)土地の所有者が、売主の不動産屋である（仲介でない）
(2)抵当権が設定されていない
(3)所有者が委任状を書いてくれる
(4)一日で登記と支払いが完了できる（所有者か代理人が立会してくれる）
ことだろうと思います。シロートなんで、間違っているかもしれませんが、ここまで準備していけば、法務局の対応が違うはずです。
　
おきしまさん、改正知りませんでした。情報ありがとうございます。検索すればたくさん出てきますが、一応貼り付け。全国展開はこれからのような・・・
http://www.moj.go.jp/SHINGI/040210-6-1.html
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji76.html
　
もし、法務局に相談に行かれる場合は、見かけから入った方が良いと思います。男性なら会社に行ったり、営業に行く格好、女性なら仕事か入学式？相談受ける方は役人ですから、不審者や業務妨害と思われる人の相手はしません。ひょっとすると公務員か法律関係の仕事をしているのか？と思わせるぐらいで、丁度良いです。ある程度顔見知りになれたら、カジュアルでもＯＫでしょう。

犬尾　2005/05/03(火) 11:47:08
名古屋近郊　ＳＣ３年生
このテーマは過去にもあり、図面の書き方などをずいぶん参考にさせていただき、自分で保存登記まで完了できました。
私どもも夫婦の共有名義ですので、申請に出向かない人は夫婦といえど委任状が必要です。業者の分を含め、委任状は権利者（申請者）が作成し印鑑をもらうものです。
法務局の窓口の人は親切に教えてくれるのですが、なかなか要領をつかめませんでした。やはり、勉強は欠かせません。私は日本法令の不動産登記セット（解説付き）をつかいました。ただ、用紙は薄すぎてプリンタで使えなかったので、洋紙ですが中性紙を使いました。和紙にこだわる必要はないようです。将来、権利書となる紙ですので保存の効くものにしましょう。
本は日本法令の「わかりやすい不動産登記の申請手続」２千円が参考になりました。
様式はEXCELで作ると各行の大きさや位置を設定できて便利です。
インターネット上に書式がありますが、例えば
http://www.tamano.or.jp/usr/karakoto/fudousanntouki.htm
等があります。
ただ、土地の所有権移転登記は手続き上は問題ないのですが、支払いと登記完了が同時決済できないことと、権利関係にトラブルがあると大騒動になるので第３者である司法書士が作成し押印のある売買契約書にもとづき手続きをされることをお勧めします。これは手数料ではなく、リスク回避のための経費と考えた方がいいでしょう。
建物は建売でなければ、建築請負契約であるため、所有権が建て主のものであるため、ローンによる担保設定さえなければ、リスクはほとんどありません。
がんばってください。

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