住宅費用の支払い

涙涙　2005/04/26(火) 23:50:08
ボボといいます。
　
銀行住宅ローンを利用しての住宅建築でもう着工です。
　
１つ気になることが・・・。
契約時に住宅費用の支払いを着工時一括払いにしてしまった事です。
自分の無知・不注意もあったのですが・・。ただ銀行に確認して
着工前には一括で融資可能というのを聞いていて、実際にもそうなるので
問題はないのですが、やはり一般論では着工時、上棟時、引渡し時だと思うし・・。
（費用を払った後住宅会社がつぶれたなんて事もありますし。逆に銀行から融資を
受けて通帳に何千万あっても、その銀行が潰れたら１千万円とその利息以外は
帰ってこないかもしれないし）
　
みなさんは
・着工時、上棟時、引渡し時
・私みたいにある時一括
・ある断面ごとの出来高払い
等々どのような形で支払いましたか？
　
また私みたいな着工時一括払いでも問題ないものでしょうか？
　
ちなみに私は準大手ハウスメーカーで建築です。

日弁連の約款研究者　2005/04/27(水) 00:12:04
日弁連が推奨する契約約款によれば、完成引渡し時に一括して90％を支払います。そして、建物に不具合が無いことを確認した上で、引渡しから２ヵ月後に残りの10％を支払えばよいのです。支払い方法によって強弱の立場は逆転しますね。以下、日弁連推奨の約款から抜粋。
第２３条（請求・支払・引渡）
　１. 第21条１項の検査に合格したときは、乙は甲に契約の目的物を引き渡し、同時に、甲は、乙に請負代金の10分の９に相当する額を支払う。
　２. 甲は前項の引渡から２か月経過後に乙に請負代金の10分の１に相当する残額の支払を完了する。但し、引渡後新たに瑕疵が判明した場合には、乙によりその修補がなされるまで甲は上記残額の支払を拒むことができる。

涙涙　2005/04/27(水) 08:31:54
涙涙のボボです。
日弁連の約款研究者さん、ありがとうございます。
でも実は着工時に支払いと書いた契約書（工事請負契約や名称を忘れましたが他の書類）に
印を付いてしまっております。
なのでいまさら変更はできない状態です。
もうハウスメーカーを信用するしかない状態です・・・。
何か問題ないでしょうか？

日弁連の約款研究者 　2005/04/27(水) 10:44:31
そういう契約を求めるようなメーカーですから、問題があると思う。
以下、建設業法から抜粋
第二十一条　建設工事の請負契約において請負代金の全部又は一部の前金払をする定がなされたときは、注文者は、建設業者に対して前金払をする前に、保証人を立てることを請求することができる。但し、公共工事の前払金保証事業に関する法律（昭和二十七年法律第百八十四号）第二条第四項に規定する保証事業会社の保証に係る工事又は政令で定める軽微な工事については、この限りでない。
２前項の請求を受けた建設業者は、左の各号の一に規定する保証人を立てなければならない。
　一建設業者の債務不履行の場合の遅延利息、違約金その他の損害金の支払の保証人
　二建設業者に代つて自らその工事を完成することを保証する他の建設業者
３建設業者が第一項の規定により保証人を立てることを請求された場合において、これを立てないときは、注文者は、契約の定にかかわらず、前金払をしないことができる。
次に建設業法施行令から抜粋
（保証人を必要としない軽微な工事）
第六条の二　法第二十一条第一項ただし書の政令で定める軽微な工事は、工事一件の請負代金の額が五百万円に満たない工事とする。

以上の法令の基づき契約内容の変更を申し出ては如何？実は私は、日弁連の約款は業者性悪説に立った不公平なものだと考えている。一般世間並みに着工時、上棟時、完成引渡し時に各々三分の一づつ、などが妥当かと思われる。

手持ちの不安　2005/04/28(木) 00:56:30
　こんなこと思っているヤツもいるかと、軽く、笑って聞いてください。(*^^)
　ワタシは、一括して融資を受けながら、支払いは３回に分けてですので、初めの頃は、その間自分の口座にあれば、わずかながらも目に見える利息が得られ、その分利子が助かると喜んでいました。
　しかし、銀行口座に千万からの金を置いておくのも、スキミング等の犯罪の話を聞くと、貧乏人は不安なものです。
　もしも盗まれでもしたら、とても穴埋めできる金額ではないですから。
　いっそのこと契約金額分だけは、完成前でも早々と支払ってしまう方がいいかなと思うこともありますよ。
日弁連の約款研究者」さんの指摘している建設業法２１条２項２号の「完成保証」がついているなら、支払ってあれば家は確実に建つことでしょう。
でも、支払っていない資金を盗まれでもしたら･･･(ﾟ＿ﾟi)ﾀﾗｰ･･･ですよ。

日弁連の約款研究者　2005/04/28(木) 07:04:42
「手持ちの不安」さんの感覚は心から頷けるものがあります。私の立場から言えば、客から頂いた金は業者に払うために預かったお金。しかし、出来高を確認せずに払ってしまうという事は、万が一の時を考えると、もっと危険なので出来ません。どんなに信頼できる人でも、人間いつ何時死ぬか分かりませんからね。これも請負業者としての仕事（義務）でしょうが・・・。
会社組織となると別問題で、常に資金繰りを考えなければならないので、貰える物ならドンドン早く欲しいというのは分かるのだが・・・。相手が支払方法に難色を示さない素人だったら一括前払いというのも危険な臭いがしなくもない。仮にそうでなくても、良い仕事をしないと最後にまともに金が貰えないぞ位の意識を持たせないと、やはり不公平でしょうねえ。

ボボ　2005/04/28(木) 08:51:33
手持ちの不安さんと同じように私も銀行口座に千万からの金を置いておくのも・・
と不安に思ったのも事実です。建築次期がちょうどペイオフ解禁だったこと
もありますし・・・。（どうこう言っても結果的に着工時一括払いの契約
でサインをしたので変更できませんが）
今更住宅会社に言って（結果ダダをこねるようなかんじになるのでしょうが）
関係が悪化するのも逆効果ですし・・・。
今の私も気持ちの持ち方として「それなりに名のある住宅メーカーだから
いわゆる手抜き工事をしてその噂が広まったら、それこそその住宅会社に
とってははかりしれない損害になる」という安易な逆説理論です。
他に着工時一括払いをした方っていらっしゃいますか？
【追伸】
私は住宅性能評価制度（設計評価と建築評価の２つ）を実施しています。

yasutajun　2005/04/28(木) 10:31:14
皆さんこんにちは
　自分の経験の述べさせていただきます。契約時・上棟時・引き渡し時の３回に分割して支払いました。
　契約書には、それぞれの時点で支払うと記載されていましたが、口約束で「それぞれの時点から１週間以内に振込みする」ことにしました。
　建て替えであったので、契約後すぐに旧宅の取り壊しと整地があり、地盤調査の結果、補強が必要と判明したので、当初の予定より着工は５日ほど遅れました。
　地盤補強の分が予算オーバーになったので、急遽設計変更（コストダウン）したことや、基礎業者の仕事が混雑していたこともあり、上棟は更に１週間ほど遅れました。
　また、着工後の変更（ほとんどは追加費用発生）は、引き渡し後１ヶ月以内に精算するという約束もしていました。
　私の場合、「一週間以内に振込み」という時間差と、最終の支払いが引き渡し後１ヶ月であったことが、倒産リスクに対する僅かな対応策であったといえるでしょう。
　ただし、工務店の立場から言えば、先行して資材を発注し人手を確保しなければいけないので、ある程度は先に支払いをしてもらう必要があります。
　支払いについては割と大雑把な工務店でしたが、さすがに引き渡し時の支払いは「いつ振り込むか日付を連絡して下さい」と確認を求められました。（工務店から業者への支払いもあるためです）
　今にして思えば、完工保証保険に入るか、支払いを５回程度に分散させるか（契約時・着工時・上棟時・中間検査時・引き渡し時）した方が良かったと思います。
　手持ちの不安さんこんにちは
＞しかし、銀行口座に千万からの金を置いておくのも、スキミング等の犯罪の話を聞くと、貧乏人は不安なものです。
＞いっそのこと契約金額分だけは、完成前でも早々と支払ってしまう方がいいかなと思うこともありますよ。
　我々庶民には銀行しかお金の安全な保管場所はありません。自衛策としては、カードを作らない銀行口座を準備して建築資金を預金をしておくことでしょう。（ペイオフに備えて利息のつかない通知預金にすることも対策ですね）

パパよん　2005/04/28(木) 13:24:41
私の場合はまだ建築中なのですが･･･
建築条件付土地での取得でした。
土地代金のみ先に全額払い、土地の権利変更（？）を行いました。
建物の代金は、竣工時に一括払いです。
今現在で上棟も終わっていますが、建物としては一銭も払っていません。
「建築途中に倒産したら･･･」の不安もありません。
本来の目的は、契約前の見積もりのネゴ交渉で「建物のお金を完成後一括にさせていただきます」との申し入れがありました。そうする事で銀行へのつなぎ融資の金利分が不要になるので、少しでも総額で考えると安くなるだろうから･･･との工務店さんからの提案でした。完成保証保険のお金も要りませんしね(笑)
契約に関しても、契約する２週間ほど前に契約書を頂いて、知り合いの一級建築士に見せたりしてアドバイスを頂きました。（一級建築士には、お金を払って契約前のサポートサービスの依頼をした･･･という形です）その際に契約書内の不備の指摘があり、工務店に指示して契約書の書き直しを行ってもらった事もありました。
工務店としてはyasutajunさんの言われるとおり、資材の購入や大工さんへの賃金などがあるのである程度の先払いが原則なのでしょうが、交渉次第ではどのようにでも契約出来ると思いますよ。
ボボさんが迂闊だったというよりも、ＨＭのクロージングが上手だったので思わず契約してしまったのでしょうね。恐らく支払い時期の変更などはもう出来ないでしょうから、今後は工事をしっかり’施主監理’する事をお勧めします。頑張って納得のいくお家が建つ事をお祈りします。

ボボ　2005/04/28(木) 15:50:02
パパよんさん　激励ありがとうございます。
今日も融資して頂く銀行の担当さんとも話をしました。
（仕事の関係上よく顔を会わすもんで・・・）
その銀行の方は「○○さん（○○は住宅メーカー名）だったら
まず間違いはないでしょうね。変な話は全く聞かないし、逆にこの当りでは最近着工
が多くなってきているし、下手な事したら自分の首を締める事になるし。
また○○さんの会社状態も確認はしたけど、やばい状態というのもないしね。
逆に変な所だったらうち（銀行）も融資しませんよ。
あとボボさんは住宅性能評価も利用するとのことだからそれもプレッシャーになるんじゃ
ないの？」と励ましも込めた言葉をもらいました。
パパよんさんのおっしゃる通りＨＭのクロージングが上手だったので思わず契約して
しまった状態だし、支払い時期の変更などはもう出来ません。
あとは完成見学会をやる前提で見栄えもよく（素人目に見て）してもらぐらいでしょうか・・・。事

ささほうさ　2005/04/28(木) 17:38:42
ボボさんへ　最初に一括で支払ったなら、いいお客さんなので、いろいろサービスしてくれるように要求したらどうでしょうか。契約時、出来るだけ入金してくれれば、その分、大サービスしますからと、営業マンは、言っていました。結局、私の場合は、契約１万円、着工１０％、上棟４５％、引き渡し４５％となりました。自己資金が５５％だったので。契約したら絶対、値引きとか、サービスとかしてくれないとも思っていましたが、追加の設備や仕上げも、かけひきで、無料でやってもらったり、してくれました。契約後、絶対、金額アップの変更したくなる事項でできますよね。まだまだ、チャンスあると思いますよ。

パパよん　2005/04/28(木) 17:58:42
ボボさん、こんにちは。
（余談ですが’ボボさん’は九州の方ですか？ちょっと赤面してしまいました(笑)）
銀行の融資担当の方のお話を聞く限りでは安心できそうですね。
簡単ではあるのですが、自分自身で建築会社の経営状態をネットで確認する事が出来ますよ。その会社が公共事業に参加するように登録されていればですが・・・
http://www.ciic.or.jp/
上記のＨＰで「経営事項審査結果の公表」を選んで業者を探してみてください。公表結果の見方などは、そのＨＰを探してみてください。（不親切ですみませんm(__)m　説明するのが難しいので･･･）
＞あとは完成見学会をやる前提で見栄えもよく（素人目に見て）してもらぐらいでしょうか・・・
見栄えは何も注文しなくても見学会をやるならキレイにしてくれるはず･･･です。それよりも躯体や基礎をしっかりチェックしてください。
「住まいの水先案内人」のＨＰを熟読されますと、木造建築に関しては一通り把握できると思います。
http://www.ads-network.co.jp/
またこのＨＰには「建築主サポートコース」もあり、建築主が気になる箇所をデジカメで撮って専門家のアドバイスを低料金で受けられるサービスもあります。（高くても３万円くらい）
第三者の専門家の意見を聞けるし、申し込み時に送られてくるチェックシートも素人に判りやすく要点を纏めてありますので、非常に安心感があると思いますよ。
（私は本サポートコースの経験者です）

パパよん　2005/04/28(木) 18:01:06
専門家のアドバイスを低料金で受けられるサービスもあります。（高くても３万円くらい）
↑↑↑↑↑↑↑↑↑
これは着工から竣工までサポートしてもらっての金額です。１アドバイス３万じゃないので(^^ゞ

ボボ　2005/04/28(木) 19:34:05
パパよんさん、なぜ九州の方とお察しですか？？
残念ながら教えて頂いたサイトで確認したのですが、載っていませんでした。
でも度重なる激励でには感謝感謝の涙涙です。
ささほうささん
すばらしいプラス思考の考え方　ありがとうございます。
後ろ向いた自分の気持ちが多少なりとも前向きになりつつあります。

パパよん　2005/04/29(金) 11:34:13
＞パパよんさん、なぜ九州の方とお察しですか？？
いえ、九州地方で’ボボ’といえば･･･(^^ゞ
ささほうささんの仰られるとおり、契約後でも頑張れば挽回（？）のチャンスは沢山あると思いますので、お互い前向きに頑張りましょうね。

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