土地の地盤調査はしたほうがいいのでしょうか？

地盤はどう？　2005/04/16(土) 23:06:58
購入しようとしている土地の地盤調査はしたほうがいいのでしょうか？建築条件つきの土地で、工務店は全然問題ないといいますがどうですか？周りの人も一切していないので（工務店が大丈夫と言っているので）、逆にしないでほしいといわれました。ただ、地盤は非常に大切なので。もう、契約しようと思っていたので困っています。でも地盤調査は必須ですよね？

パパ　2005/04/16(土) 23:46:13
地盤調査は必ずするようにしたほうがいいですよ。
工務店の「大丈夫」の根拠は何処から出てくるのでしょうか？
「しないでほしい」などという工務店は信用出来ないと思いますが･･･
地盤調査して困らなければ「しないでほしい」なんて言わないと思います。
金額もＳＳ式なら５～７万もあれば個人でも出来ます。
危険ですから地盤調査だけは必ずされるようにして下さい。
法的に必須かどうかは不勉強なため判りません、すみませんm(_ _)m

必要！　2005/04/17(日) 00:12:10
地盤調査は必要ですよ。
ただ、購入前にさせてくれないところが多いですね。もしも緩い地盤だという結果が出ると売れなくなりますからね。
購入前が無理でも、購入後には絶対にした方がいいです。地盤改良が必要だと分かったとしても、将来的な不安がなくなりますからね。

てらこった　2005/04/17(日) 03:45:11
実際に近所にある例です。
一帯は山を切り出してきた地層で、だいたいはしっかりした地盤です。
しかし川にむかって沢が幾筋かあったらしく、ところどころ軟弱地盤があります。
そんなところでは、両隣はぜんぜん問題ないけれど真ん中の一軒だけ地盤改良が必要、ということがよくあるみたいです。
　
ちなみによく見ると、大きな沢だった（とおぼしき）ところには公園が作ってあったりします。宅地に適さないからかな。

住宅地盤に関る仕事をしている者　2005/04/17(日) 05:18:41
その業者ですが･･･
地盤の事も気になるようですが、まずその会社の『瑕疵保証』はどうなっているかを調べましょう｡
『瑕疵保証』とは･･･
ご存知かと思いますが､平成１２年施行の『品確法』に定められている『１０年保証』の事です｡
貴方が気にされている地盤の事は、これらの事に絡んできます｡
調査も「せず」「させず」、『自社保証』で､対応･･･という事であれば、残念ながらそこの土地は諦めたほうが良いでしょう｡
　
法律的に見ると･･･
現状で住宅の地盤調査は「スウェーデン式サウンディング試験(通称　ＳＳ）｣とレイリー波式（表面波探査方式)という物があります｡
これらの２方式の試験は国土交通省に認定されておらず、地質学会では簡易な調査方法と位置付けられています｡
ですが、一般住宅では工期や予算などに制限がある為、一般的には使われています｡
本来の地盤の強度を調べるのには｢標準貫入試験(通称　ボーリング調査）」が法律に基づかれた調査になります｡
普通の住宅の場合、その調査が必要か否かは、建築法では明記されておりません｡
ですので、現状ではまだまだ調査をしないハウスビルダーもいるようです｡
　
金額は･･･
「スウェーデン式サウンディング試験(通称　ＳＳ）｣　５ポイント　２.５万円～５万円
「レイリー波式（表面波探査方式)」　　　　　　　１調査　　　　　５万円～８万円
「標準貫入試験(通称　ボーリング調査）」　１ポイント　　　　　ｍ単価/１～１.２万円
　　　　　　※ｍ単価なので予想不可
　　　　　　※平地でも３ポイントは必要
　　　　　　※傾斜地などでは３ポイントでは足らず５ポイントくらいの調査が必要
　　　　　　(従って、ボーリング調査には莫大な費用がかかります｡）
です｡
　
地盤調査の目的は･･･
住宅の重みにその土地が対応できる地耐力があるかか否かを判断する事と、支持層（住宅を支えるのに必要な地耐力(地面の重さに耐えうる強度)のある層）がどの深さにあるのか？を調べる事にあります｡
　
さて、今検討されている住宅の工手はなんでしょう？
一般的な木造、２×４、軽量鉄骨(プレハブ）であれば、㎡/0.8ｔ～1.2ｔ
コンクリート、㎡/10ｔ
位の重さがあります｡
従って、コンクリート住宅以外の工手であるならば簡易なＳＳ式試験で充分であると言えます。
レイリー波試験ですが、この調査は地質の違った層を見つける事や土中の異物を発見する事が本来の目的であり、地耐力(地面の重さに耐えうる強度)そのものを調べるものではないので、単独での試験は非常に危険であると言えます｡
なぜなら、土中の異物に反応してそこが支持層であるように判断されても、実際は異物や転石などである事があるからです｡
このレイリー波試験、昔「○○の埋蔵金を探せ！｣などと言うＴＶ番組で活躍していましたね｡余談ですが･･･
音波を地面に当てて、跳ね返ってくる速度から地層や地耐力を割り出すというものです｡
ＳＳは実際にスクリューの付いた棒を、過重をかけながら地面に回転させ２５ｃｍずつ入れて行き、その回転数から地耐力を割り出し強度を調べるという物であり、実際のを目的としており、一般的な住宅ならば、予算的にも工期的にも、非常に良い方法と言えるでしょう｡
　
さて、冒頭に申し上げた『瑕疵保証』ですが･･･
その『瑕疵保証』に適応される部分は「住宅の建物の基礎部分に限っての保証」になります｡
ですので住宅自体の欠陥やトラブルは保証の対象になりますが、地盤の沈下による事故の場合は保証の対象から外れる事が多いので注意しましょう｡
ですが、その「地盤の沈下による事故」の場合、業者責任は無いのか？という疑問も出てくると思います｡
もちろん業者責任は出てきます｡
それは『品確法』では、何かのトラブルがあった場合、業者が工事に対して落ち度が無かった事を証明しなければならないからです｡
地盤調査もせずに家を立て、その結果地盤沈下によりトラブルが起こったとなると、業者は「予測できなかった事故｣と立証できなくなります｡
ですので、そこの部分で業者責任が生まれてくるのです｡
　
欠陥住宅の約２５％が「地盤による事故」として報告されています｡
おそらく、今ご検討されているような業者がこの様な数字を上げている事でしょう｡
普通の建設会社や不動産業者はほとんどの場合、土地の契約後には必ずと言って良いほど調査はしています｡
中には販売前に事前調査をして、それを公開し販売している良心的なディベロッパーさんもいます｡
土地や住宅購入には一生をかけるほどの大金を使ってしまいますよね｡
後で後悔しない為に、その土地のロケーションも大切ですが、優良な企業とまず出会う事をお勧めします｡
　
余談ですが･･･
第３者保証機制度という物があります｡
これは一種の保険のような物で、建てた(販売した)業者が瑕疵保証を付けるものではなくて、中間に第３者の保証会社を立たてるというものもあります｡
つまり、建物の引渡しを受けた後に、そこの業者が倒産などしてなくなってしまった場合、アフターや保証は無くなってしまいますよね？
それを防ぐために中間に保証会社を入れる事で、万が一業者が無くなっても｢瑕疵保証｣第３者保証機構を通じて残るようになります｡
銀行融資やローンを組む時に保証会社が入っている事がありますよね？
住宅ローンの場合、必ず融資の歳には加入する事になっていますが、これは支払い者が突然の不慮の事故などで亡くなってしまった場合、返済責務は残された家族にありません｡
では一体残ったローンは誰が払うのか？と言うと、それは保証会社が支払いを代行します｡
第３者保証制度とは、これの逆バージョンの事です｡
少し例えが悪かったかもしれませんが、お分かりいただけましたでしょうか？
この様な保証制度を使っている安心な業者さんもいますので契約をする前に聞いてみると良いでしょう｡
　
その保証会社も沢山ありますし、会社によって保証内容なども変わってきますので注意してください｡
長くなるのでここではやめておきます｡
ご質問があれば、また言って頂ければ回答いたします｡
　
余談がかなり長くなってしまいましたが･･･
－総括－
地盤調査も「しない」「させない」業者は全く信用できないのでやめたほうがいい！
と言うのが当方のこれまで住宅や住宅地盤に関ってきた当方の見解です｡

住宅地盤に関る仕事をしている者　2005/04/17(日) 05:26:45
※訂正
途中、語句で抜けていた所がありましたので訂正させていただきます｡
　
地耐力(地面の重さに耐えうる強度)
　　　　　　　　↓
地耐力（地面が加重に耐えられる強度)

再訂正　2005/04/17(日) 06:53:27
地耐力（地面が加重に耐えられる強度)
　　　　　　↓
地耐力（地面が荷重に耐えられる強度)
　
では？

住宅地盤に関る仕事をしている者　2005/04/17(日) 11:12:05
またまた余談･･･
私の調査の経験上、同一分譲地内で且つ隣り合わせた敷地なのに、調査をしてみると全く違うデータになる事があります｡
ひな壇造成地(段々畑のようになっている宅地)や、まさにてらこったさんが言っているような元々の土地形状が沼地や谷窪と言ったところを埋めたり削ったりして、土地を造成している事があるからです｡
同一敷地内でも奥と手前、あるいは左右でデータの異なる場合があります｡
注意しましょう｡
その元々の土地の良し悪しは、住所の地名で分かる場合もありますので参考にされたら良いでしょう｡地名に水関連の地名の所は要注意です｡
道路と敷地に高低差がある場合も要注意です｡
その分譲地の近隣に溜め池や沼がある場合も要注意です｡

地盤はどう？　2005/04/17(日) 17:16:50
今日、工務店さんに電話して「地盤調査したい」と伝えました。実施していいかどうかは、まだわかりません。５万くらいであれば実施しなくてはと思っています。
そうですよね。しなきゃいけないですよね！

米蔵　2005/04/17(日) 20:29:50
住宅地盤に関る仕事をしている者さんがおっしゃっているように、きちんと地盤調査をやろうと思うと、ボーリングが良いです。しかし、ボーリングは複数地点の調査が必要ですし、費用が高いのが欠点です。しかしながら、もしＲＣ造のような重量のある上物を建てるのならば、安心料と思って、やってみられたらどうでしょうか？巷でよくやる、ＳＳはやらないよりはましでしょうけれども、本当のところは分からないと思います。なぜなら、大きな建物や重量のある建物を建てるときにはＳＳはやらないでしょ。また、調査会社の地盤改良がはたして、利くかどうか？本格的な地盤改良は、土木屋さんのお仕事です。
もし、ＳＳでやるんなら、ついでに、土地の履歴も法務局で洗ってみられたらどうでしょうか？所轄の法務局に行って、全部事項証明書をとり、その後、閉鎖登記簿をとってください。昔から宅地かもしれませんし、ひょっとしたら最近まで田であったやらもしれません。この調査の良いところは、自分で調べると、実費で数千円程度と費用が安いことです。ＳＳだけよりその土地のことがよく分かると思います。

住宅地盤に関る仕事をしている者　2005/04/18(月) 03:08:37
地盤はどう？さん、調査を入れられ、安心を得るために頑張って下さい｡
条件付土地の場合、ほとんどが木造、２×４、プレハブ構造であると思います｡
大手ハウスメーカーの場合、コンクリート構造は約２社です｡
でもこちらのお話の場合ですと、｢調査をしない｣と言う事であれば、大手ハウスメーカーではなく、おそらく地場の木造工務店かと思われます｡
その大手ハウスメーカー２社もコンクリート構造で、㎡/１０ｔ重量があるにも関らず、ＳＳの調査のみで行っています｡
実際、沈下事故等は発生していない模様です｡
ＳＳでも換算Ｎ値12～15(実質10～13程度)までは許容範囲内で、国土交通省にもその点は認可されています｡
大規模な建築物や重量建物と一般住宅とは、基礎構造や重量自体そのものが違うので、あえて標準貫入試験のような高価で手の掛かる調査は必要ないでしょう｡
現在の地盤調査調査会社の行う改良工事は多種多様で、状況に応じた改良工事がなされています｡
それは支持層の深度や土質によっても工法は変わって来ますが、中には表層改良やセメントコラム工法、鋼管杭工法などで国土交通省から認定を受けているものもあります。
尚且つ、必要最低限の判断をしてくれ、さらにほとんどの調査・改良工事店では物件には保険をつけています｡
コストを最小限に留め、さらにアフターの安心な保険がついていればこんな安心感は無いですよね｡
地盤調査＝標準貫入試験と言う考え方も、無きにしも非ずですが、実際の現在の住宅事情からしてみると、当てはまらない場合が多いと思います｡
完璧に調査から改良工事までやってしまえば、安心ではあります｡
しかしながら、調査および改良工事費にお金を費やしてしまって、実際の居住域が質素になってしまえば、何千万円もお金をつぎ込んで新築される施主にとっては、大変損な買い物をしたように思えてくるでしょう｡
住宅ローンの場合だと最長で３５年は支払いを続けていく事になるのですから･･･
適切な判断は、改良工事やそれにかかる調査費用は、資金が限られているのならば必要最小限でよいという事だと思います｡
問題なのは、万が一の場合にきちんとアフター対策が執られているかどうかと言う事なのです｡
奥様方にとって見れば、調査や改良工事費に１００万も２００万も使うより、見栄えの良いシステムキッチンやユニットバス、内装関係にお金を使いたいと思うのでは無いでしょうか｡
それら、支出のバランスも考えなければならないので難しい所です｡
米蔵さんのおっしゃっている「土地の履歴｣は良い案ですね。
それに加えて、調査会社では「古地図」と言われるものや、国土地理院の「地形図｣(ネット上で公開されています）、現在の登記簿のようなものが出来上がるずっと以前の参考図書などを活用して判断の材料にしている場合もあります｡
それらの参考図書は、その土地の地元の図書館などにおいてある場合がありますので、調べてみると面白いと思います｡

結露散々　2005/04/18(月) 10:01:27
ところで購入前に地盤調査をされたかたっているのでしょうか。

すべき！　2005/04/18(月) 13:20:49
私は、手付け金を支払って、本契約の前に地盤調査をしました。
本契約の前に地盤調査が前提で、手付け金を支払いましたが・・・・。
結局、追加の地盤工事は必要なし！との結果だったので、SS費用は不安を払拭する為に支払った様なものですが、100%後悔してませんし、購入する土地の隠れた部分が見えるので前にも増して愛着が持てた気がしてます。
地盤調査は、絶対すべきです。

元ハウスメーカー営業　2005/04/19(火) 03:13:35
すべき！さんの事例は良くある事です｡
しかし今回のお話は、地盤に異常がなくスムーズに契約が進行できたので問題は出なかったかと思います｡
通常、土地契約の場合約1割の手付金を先払います｡
手付金を支払った以上、そこに契約の準備が出来たわけですが、注意しなければならないのは、万が一地盤が気に入らなくて契約解除を申し込んだとしても、それは買主の一方的な言い分での契約解除になりますので、通常、手付金の倍の解約違約金が発生してきます｡
ほとんどの土地申し込みの約款に、そう謳ってある場合が多いので注意しましょう。
今回のような本契約前の地盤調査は、ほとんどの場合工期などが無い場合に良く行われます｡
今回の場合、地盤の関係で本契約が締結されなかった場合では、よほどのお知り合いの不動産業者で無い限り、未契約に至った場合でも解約違約金を不動産業者は請求できると言う目論見があって、事前調査を許可したのではないかと思います｡
しかし、まれに事前調査を許可してくれるような行者さんもいる事もまた事実です｡
私の経験上の中でも、２件の手付金前調査を許可してもらった事があります｡

パパよん　2005/04/19(火) 09:36:05
間違ってたらごめんなさいm(__)m
＞万が一地盤が気に入らなくて契約解除を申し込んだとしても、それは買主の一方的な言い分での契約解除になりますので、通常、手付金の倍の解約違約金が発生してきます｡
買主側からの契約解除の場合は、手付金の放棄だけじゃなかったのでしょうか？
手付金の倍返しは売主側からの契約解除・・・ではなかったのでしょうか？
まぁ契約内容によると思いますので「これが正解！」というのはないのかもしれませんが(^^ゞ
私の場合も契約前の調査でした。
契約時に「地盤対策費も含んだ形で総額を把握したいので、契約前に地盤調査をしてください」とお願いしました。
手付金も1銭も払いませんでした。（要求されなかった）
確かに業者側からしたら「地盤調査の結果が悪かったら契約してくれないかも…」と考えたら怖かっただろうなぁ～と思います。
ちなみに調査の結果、小口径鋼管杭での改良となったため90万弱の追加になりました。100万ぐらいは追加で必要だろう…と自分の中では考えて計算していたので特に問題にはなりませんでした。（5m程度の盛土をしていたので最初からある程度判っていました）
どちらにしても今のご時世で地盤調査をしない業者があるのが信じられないです…
契約前でも後でもするべきだと思います。
前もって50万～100万の予算を含んだ形で設計し、必要なかった場合は設備のグレードアップやオプション（HMの場合）に廻せばいいのでは？と思います。

パパよん　2005/04/19(火) 09:37:45
表現がおかしいですね
（誤）契約時に「地盤対策費も含んだ形で～
（正）契約前に「地盤対策費も含んだ形で～

米蔵　2005/04/19(火) 22:58:22
地盤はどう？さん、どうぞ便乗質問をお許しください。
いろいろな、地盤改良方法があるというのは承知しております。
しかし、支持層まで到達していない、表層改良やセメントコラム工法って
いうのは、たとえば、地面が液状化するほどの大地震の時に大丈夫なのでしょうか？
机上の空論かも知れませんが、液状化したときには役に立つのか疑問です。
私は、ＳＳがあてにならんと思うのは、あくまでもＳＳは土地表面の、場合によれば、地表数十センチの調査です。沈みにくさは分かるかも知れませんが、本当の意味での支持層がどこにあるかはわかりません。

地盤はどう？　2005/04/20(水) 21:04:34
みなさんご意見ありがとうございます。本日、地盤調査をしてくれることとなりました。結果はまた報告します。でも本当に安心を得るためですね。

地盤はどう？　2005/04/30(土) 06:02:44
地盤調査問題なかったです。これで安心して家が建てられます。

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