土地売買について

昌俊ファンクラブ　2004/06/18(金) 12:28:01
土地売買について
契約書締結の前に、念書を出せ、と不動産屋に言われました。
念書の内容は、
「買い主の都合により、土地売買契約を締結しなかった場合、５００万円支払います。
　売り主の都合により、土地売買できなかった場合でも、売り主が責任を負わないことに
ついて、買い主は承諾します。」
となっています。
　この念書を提出しない限り、売買契約はしないと不動産業者は言っています。
　どう考えても、宅建業法違反と思うのですが、皆様いかがでしょうか？？

６月　2004/06/18(金) 14:15:56
念書自体が違反かどうかわかりませんけど、
通常の契約ですと、売り主が契約を破棄した場合は、売り主が買い主に倍返し（この場合は1000万円？）するのではなかったでしたっけ？　
それにしてもやばそうな業者ですね。

かっち　2004/06/18(金) 15:05:29
私の場合、住んでいる県の宅建協会の定めた
仮契約書のフォーマットがあって、それで話を進めた
様な記憶があります。
あまり、覚えていません。すいません。
談話室よりも、しかるべき機関に
ご相談した方がよいのではないのでしょうか？
宅建協会のＨＰにも無料相談窓口があります。
http://www.zentaku.or.jp/

中西　2004/06/18(金) 17:36:46
違反でもなんでもないと思います。
念書の内容は、
「買い主の都合により、土地売買契約を締結しなかった場合、５００万円支払います。
　売り主の都合により、土地売買できなかった場合でも、売り主が責任を負わないことに
ついて、買い主は承諾します。」
となっています。
これだけ見れば、「こりゃ何だ」となりますが、競売物件もしくは何らかの事情等で
付近一帯の価格よりあきらかに安い場合、取引内容として仕方がない場合がありえると
私は考えます.
きっと、何らかのわけありで（理由は説明しません（できません））価格が安いので
しょうから、この掲示板で聞いても何の解決にもならないと思います。
かっちさんがお答えになられている機関に詳細に相談することが一番の解決になります。
ちなみに私ならそのような念書を書かす不動産なんか相手にしませんが（ｗ

昌俊ファンクラブ　2004/06/21(月) 08:16:29
皆様、レスありがとうございました。
賛否両論、いろいろあるみたいです。
でも結論は、やはり、不審な念書を書かす相手は、相手にしない、これがベストの気がします。

てる　2004/06/21(月) 10:00:21
一般的な不動産売買契約では、買主は手付金を売主に預けて契約を行います。
その後、買主の都合で契約を解除する場合にはその手付金を放棄。
売主の都合で解除する場合は手付金の返還とともに同額の違約金を払います。
契約は、これらの取決めを双方確認し宅建主任者の立会いの下締結することになっています。
当然契約の前に宅建主任者は、契約者に対し主任者証を掲示した上で、重要説明事項の説明を行なうことになっています。
契約者は、その説明を受け(納得した上で)署名捺印することで契約は成立します。
さて、この文章をそのまま見ると
契約のための念書という事ですからその文章だけではそれに法的な拘束力は無い（と思います）。
業者の説明不足とも受け取れます。
ただ、トピ主側の対応仕方や該当物件の内容が全く見えませんので、これ以上は何とも

昌俊ファンクラブ　2004/06/21(月) 15:18:07
確かに、正確には、念書は契約書ではないでしょうが、不動産会社から言えば、「おまえは、これこれこういう内容の念書を、自分から自発的にだしとろやないか。そやから金払え」という理屈でしょう。
　正確な契約書ではないとはいえ、念書も契約書の一部とみなされることもあるため、やはり一方的な念書と言えども、内容に不審な書類に安易に署名押印しないことは重要だと思います。

てる　2004/06/21(月) 18:21:06
良い物件だと思っていたのに、業者からそう言われて迷われていたのではないでしょうか？
そういう応え方をされると、相手の事情が見えないこういう掲示板でまともに応える空しさを痛切に感じます。
失礼しました。

昌俊ファンクラブ　2004/06/22(火) 13:03:47
てるさんへ、
私の発言のどういったところが、むなしいのか、ご教示ください。
私の発言が不適切であったのであれば、お詫びします。

昌俊ファンクラブ　2004/06/22(火) 14:02:39
　てるさんのおっしゃるとおり、ほしい物件だから迷っているのです。
　質問の物件は、位置、場所的には全く文句無く、欲しい土地だが、未造成の土地というリスクがあり、かつ、悪辣な不平等条約を締結しないと、自分は買えないということです。
　私の質問は、ここへ出入りしている方々は皆、このような不平等の一方的な片務契約を義務的に提出させられて、土地を購入しているのでしょうか？
　また、こういった場合、みなさんはどういった対応をされているのか？をお聞きしたかったということです。
　こういう質問をしてはいけないのでしょうか？
　てるさん、ご教示ください。
一体、何がむなしいというのか？
　人の揚げ足をとって楽しいのか？ご回答を。

てる　2004/06/22(火) 17:56:43
未造成の土地！それこそ重要な説明事項が抜けてますね。
行政との調整、開発の許認可、開発行為、測量、登記などの調整費用負担。道路条件、水道、電気などインフラ設備。
売る側としても沢山の条件をクリアしなければならないと思います。
そうであっても業者の要求は妙な話ですが、背景を紐解いていけば最もな要求の可能性もありますし、当然交渉の余地もあります。素人では対応できない場合にプロ同士にお願いすればよろしいのです。
私としては一般的は事例は示したと思いますし、わずかな情報でのコメントはしたつもりです。
それに対しても、「おまえは、これこれこういう内容の念書を、自分から自発的にだしとろやないか。そやから金払え」というまさに一方的に理屈を繰り返すようでは、まさに「空しい」という表現が私の気持ちです。さらに「揚げ足とり」とは、なんとも情けない。
もともと談話室の入り口にあるようにクレーム相談は禁じられています。それでも管理者さんが配慮されているのは、正確な情報と正確な対応が皆さんのためになると思われているからでしょう。
相手側の話を正確に伝えず、一方的に非難しまくるようでは解決など出来ないでしょう。

BB　2004/06/22(火) 20:49:34

　割り込んで申し訳ないですが，てるさんが人の揚げ足とって楽しんでいるよう
　にはまったく感じませんけど．
＞　てるさん、ご教示ください。
＞一体、何がむなしいというのか？
＞　人の揚げ足をとって楽しいのか？ご回答を。
　そもそも普通はこんなご教授の頼み方ってしないでしょ

中西　2004/06/22(火) 23:25:36
みんなでそんなに感情的にならないでください（ｗ
トビ主さんはやはり大金を使う為ナーバスになっています。それは人として
当然であり気が高ぶっているのですから・・・・。そんなに攻撃しないでください。
ちなみにてるさんは別に悪意があるとは私も思えません。要はこんな限られた掲示板
で相談されても結論なんかでるわけないと言いたいだけですから（ｗ
念書を書かしてまるで悪徳業者のような書き方をされてるのにまだ買おうとしている
のですからなんらかのいいところがあるんでしょうが、それは伝わってない（書かれて
ない）いくら意見を言ったところで無駄だということでしょうから。

正道に戻しますと、私なら「場所が安くて値段が安いのなら不動産が悪徳だろうと
競売物件だろうと気にはしませんが、自分の範囲で不当だと思ったら抗議しますし
それでも駄目なら話を即刻きります。」
念書を書くのは何らかの理由があれば（自分が納得するだけの理由があれば）
いくらでも書きます．ただ重要なのはそれに対して法的にどうか事前に調べますし
十分に不動産屋と話をして「信用できるか」を検討します。そこでおかしいと
思ったら手を引いた方が賢明です。
金額が高いから悩んでしまうところですが、結局は「その人が信じれるかどうか」
で判断すればいいことだと思います。
トビ主さんの
＞どう考えても、宅建業法違反と思うのですが、皆様いかがでしょうか？？
こんな考え方は私はしません。相手も商売です。売りたい気もわかってあげて
ください。たとえ騙そうとしてるのだとしても騙されなければいいだけですから・・・
これは違うか（ｗ

ちなみに私の土地（去年の年末購入）は銀行の担保の流れ物件で「場所・値段」
が理想に近かったです（気にする人は気にするような物件です（ｗ））

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