道路より低い土地に盛土をして地下階を設け容積率に参入しないのは可能？

しんじ　2004/06/10(木) 23:14:17
道路より低い土地に三層の住居を建築したいのですが、容積率が二層分しかありません。敷地が（北側）道路より低いため、道路寄りに盛土をし、一層目部分を地下階として容積率に参入しないのは可能でしょうか。（一層目南側半分は地上、北側半分は地下で、二層目（玄関等出入り口）が道路面より1ｍ以内高い、というイメージです。）建築基準法にお詳しい方、ご教授ください。

てる　2004/06/11(金) 10:02:44
一般的に地盤面より１ｍ高以下の地下室は容積率に入らないです。
盛土を行なって意図的に地盤面を高くすることも可能ですが、高さや北側斜線などの規制も考慮する必要がありますね。
また、敷地内建物が建つ部分で高低差がある場合3ｍ以内ならば、建物が建っている部分の土地の高さの真ん中が地盤面になります。ただ、自治体の条例などに規制もありますから、役所の窓口に行って聞くのがベストと思います。

しんじ　2004/06/12(土) 02:08:37
てるさま
質問主です。早速のご回答ありがとうございました。もう少しお教えください。以下の理解でよろしいのでしょうか。（遠方でなかなか役所に行けないのです。最終的には役所に行くつもりですが。）よろしくお願いします。
（前提）
・道路面より1m低い敷地100㎡（建蔽率50容積率100）
・各階床面積50㎡を三層で建てたい
・建物が建つ部分の道路側1/2に道路面+0.5mの高さまで盛土
・建物が建つ部分の道路反対側1/2は元△0.5mの高さまで掘削（道路面△1.5M）
・高さ制限・北側斜線は考慮する必要が無い
（ご質問）
上記前提の場合、盛土は建物の周りのみですが、
・法律上の地盤面は道路面△0.5mと考えてよいのでしょうか?
・地下階天井高さは道路面+0.5mまでなら地下室と言えるでしょうか?
・150㎡の床面積があるが建築基準法上は100㎡という理解で宜しいんでしょうか?

てる　2004/06/13(日) 21:36:04
地下室の定義は平均地盤面から地下室の天井高が１ｍ以下で地下室の床面が三分の一以上は地盤面より下にあること。そしてドライエリアや安全設備などの基準を満たしていることです。
これからすると法的な地盤面「平均地盤面」の高さがどこかになると思います。定義上は「建物周囲の地面高さを平均して割り出したもの」です。
ただ、道路側と反対側で随分高低を作るみたいですね。しかも100平米内で2mの高低ですから、ちょっと特異な造りです。周囲が判りませんので、後は何ともいえません。

しんじ　2004/06/14(月) 02:06:17
てるさま
質問主です。やはりちょっと特異な建物になりますね。ご回答感謝致します。大変参考になりました。どうもありがとうございました。

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