建替えができない土地の条件

すなどり　2004/05/31(月) 08:57:59
こんにちは。
現在土地を探しているのですが、更地では中々いい物件がないので、古い中古住宅を
購入して解体・建替えをしてしまおうかと目論んでいます。
その際、建替えができないことがあると聞いています。その条件はどの辺りを調べれ
ばいいのでしょうか？ご存知の方教えてください。
色々調べたところでは、その土地が公道にある程度接していない場合、改築のみ可能
で建替えは不可な場合があると書いてある資料がありました。
もちろん、調整区域で建替えが原則駄目なことは知っています。
また、法律的には大丈夫でも、物理的に大型車が入れない細い道にしか面していない
土地だと、業者が引き受けてくれないのかなと思っています。

てる　2004/05/31(月) 10:47:17
いろいろお調べになっている様子ですので、簡単に言いますと。
法令では、都市計画法、建築基準法、民法、地方公共団体の条例等です。
素人が事前に調べるよりも不動産業者（宅建主任者）に尋ねるのがベターと思います。
とりあえず個人で調べるのでしたら、建築基準法はインターネットや本で一般的に
調べられますね。都市計画法や条例は自治体で異なりますので役所で確認します。
法務局に行き登記内容の確認も必要です。地役権（民法）なども重要です。
＞法律的には大丈夫でも、物理的に大型車が入れない細い道に
＞しか面していない土地だと、業者が引き受けてくれないのかな
心配ないです。建てられる場所であれば後はお金次第です。

tonko1st　2004/05/31(月) 12:27:05
すなどりさん
こんにちわ。初めまして
ご自分のお気に入りの地域で
安く土地を探すための
発想としては　いいと思います。
問題は解体費用　その処分費用です。
売り出し価格は　その分安くしてあると
思い勝ちですが　実際の費用は　馬鹿になりません。
処理費は高騰しているはずですが。
解体に伴う　粉塵は近隣のかたたちの
事前の了解を貰わないと　途中でストップを
くらいます。奥様から了解をもらっても
ダンナが会社から帰って文句をいいます。
逆もあります。
解体屋の神経は　通常人の１００倍くらい
強靭ですから　その神経で無事強行したら
貴方が入居した後　まず　近所からは
怨嗟の　ひそひそ声で　まともなお付き合いは
当分無理と考えて下さい。
その物件の近くの解体業者で見積もりをとれば
将来の費用の　およその想像ができます。
さて　建て替えで一番問題になるのは
一つの小さな区画に　数件の住宅が　額を寄せるように
家が並んでいる場合が　まれですが　あります。
当初の確認申請上では　一軒－３軒のおおきな建築物を
建てると称して　実際は　棟割りした　多くの独立家屋を
建ててしまっている例です。
勿論立派な違反行為でありますが
行政も手出しできない場合があります。
住民の手足となって働きます！　と称する
地元市会議員さんの　圧力があれば　役所はなにもいえません。
開発業者自身が市会議員をされていたり
親族が市会議員をされています。
あるいは　臨時に後援会へ入り寄付でもすれば
一発でオーケーです。
あまりに酷い場合は上級官庁へ
役所自身が報告し　厳しく指導してもらっていましたが
（国会議員すら加担します。その場合は建設省は
大蔵省へお願いして　国税局の職権　即ち国会議員の
が役員になっている会社の所得調査をしたり
あるいは違法開発業者の税務調査をちらつかせることで
思いとどまってもらっていたそうです。
週間誌の読みすぎかも　？？）
行政改革の第一弾で国税庁を　大蔵から分離したのは
いかに政治家からみて　邪魔だったかわかります。
国民の皆様が大好きな規制緩和とか
地方分権と称する改悪　いや　改革で
地方自治体が　権限をより強くもてるように
なります。地方自治体に権限を委譲するということは
裏を返せば　自治体に横車を押す　市会議員など政治家様の
権限が大きくなるだけです。
今は罰則が厳しくなりましたが　その図面を
造った建築士は　罰はなくてせいぜい　始末書を
出せば同じことを繰り返し可能でした。
このようにして　建った家は　建蔽率はおろか
容積率　斜線制限　ひいては日照権も違反している場合もありますので　
貴方が個人の資格で　
確認申請を出しても×となる場面もあります。
酷い場合は　都市計画で道路拡張用に線引された
土地すら取り込んで建てられております。
それこそ　素人さんには　現地をみただけでは
全く分かりません。
必ず　事前に　地元市町村の建築指導課
都市計画課などへ　くどいほど　相談してみて下さい。
都市計画課には近くに　嫌悪施設が計画決定されているかどうかを
確認してみてください。
計画策定中の場合は教えてくれません。
すなどりさんのように　慎重な方は
４メートル以上の公道に面していないと
不可ということは　とっくにご存知ですね。
一見公道に見えても　認定すら受けてない
出し合い道というのがあります。
（開発が不法な場合　分筆不可能のケースです
買主が決まって無い段階で分筆するには
合法的な宅造しか無理なのです　このくだりは
不動産屋さんに聞いてみて下さい　私の専門外ですので
大規模宅造でも買主がきまってから分筆するばあいもあるかもです）
その区画全員に所有権があります。
その部分を公衆用通路として
役所が認識しているかどうかも大事です。
＞法律的には大丈夫・・・大型車
まず心配御無用でしょう。
大型車が必要な場面は　上棟くらいのものです。
資材搬入に時間と人手がかかるか
上棟に必要な　トビ　大工の人数が増えるだけです。
お金で解決です。
コンパネすらクレーンで搬入する時代ですが
これは　少量多配達で解決せねばなりません。
法律より面倒になるのが　近隣対策です。
隣に　蔵建チャ　ワシャ腹が立つという
やむにやまれぬ人情も発生します。
職人の車がどうしても建築中は　他所様の
家近くに置く場合が発生します。
他所様がすべて　どうぞどうぞと
いってくれるかどうか。
仮設トイレが臭いとか
職人が立ち小便して教育上悪いと怒る人もでます。
子供さんの通学が危険だと教育委員会へ
直訴する人とか　ＰＴＡ会長様から呼び出される場合も
あります。
日祝日は勿論　土曜日（職人は仕事するけど勤め人は休日）が
問題です。
宅の主人は会社で超多忙なのでゆっくり休ませて欲しいとか
受験に落ちたらどうしてくれる？などなど。
突然　権利法律意識に目覚める場合が多いと
覚悟して下さい。
建築代金の見積もり書には当然
多少多めにその費用は　アチコチに分散して
挿入されてきます。
貴方の意欲を削ぐようで悪いですが
土地に限ってはお買い得というのは
まず　ありません。
安いには　必ず訳があると思った上で
挑戦してください。
現状有姿（建物が残っている）で　土地を売るというのは
解体が難しかったのかもと御覚悟下さい。
それ以上に　土地境界すら確定していないとか
確定していても　実際の現地と図面のズレがあるとか
最悪の場合は　公図に　里道　水路すら残っている場合もあります。
解体が簡単で　優良土地ならば買い取った不動産屋は
更地にして　はるかに　高く売る筈です。
もしも運よく売主が先住者であれば
解体費用を貴方が　負担して解体工事の
完工を条件に　土地売買契約を結ぶ方法も
ありますが　これも机上の空論になりがちです。
先方は先方で　次の土地やら次の普請のお金の段取りで
確たる土地の売却証明を　早急に必要としている場合が多いからです。
ご健闘をお祈りします。
私の申した事項の専門家は（解体工事を除けば）
不動産鑑定士さんです。
土地の契約のおりも　彼等の知識を
利用すればまず安心です。
一番お勧めは　信託銀行出入りの不動産鑑定士です。
石橋を叩いても　渡らないというくらい堅実と
いわれています。勿論有料ですが
住宅ローンでお取引開始するといえば　多少の便宜も・・・
土地建物取引主任有資格者？という人たちもいますが
不動産鑑定士といえばなにやら頼りになる響きを
持っているでしょう？
お受験も格段　難しいそうです。

すなどり　2004/05/31(月) 22:42:00
てるさん、tonko1st さんレスありがとうございます。
以前私が調べた例というのは、下記のような状態でした。
----------------------------
・施主は建替えを望んでいる
・立地として、公道から私道が分岐してそこに面している状態
・私道はそこに面している数家で「縦に分割して所持している」状態のため、
　施主の土地と公道との接している領域が狭すぎて建替えの許可がおりない
・隣家に私道の領域の通行許可を求めたが許可されなかった。
　（？ちょっと記憶があやふや）
・やむを得ず、古い建物を一部残す形で改築の許可を取得した。
----------------------------
上記のうち、4つめの点が、てるさんがおっしゃる地役権にあたるのでしょうか。
また、他の事例で市が整備した側溝部分が私有地となってしまっていたために
公道に面しているその部分を市から買い上げる手続きが必要だったというものも
ありました。
権利関係って難しいですね。法律が以前と変わっているのもありますし。
tonko1st さんが書かれた件についてはある程度は了解していましたが、あらた
めて考えるとちょっと暗い気持ちになりますね。
確かに、売地なんですが現状に「古家あり」と書いてある物件もありますよね。
それと比べて値段的には多少安いのですが、それによって複雑な権利関係があ
ったり、周りの家との関係が悪くなっても困りますし・・・
とりあえず、値段・立地がよさそうな物件があっても、調査をきちんとしてから
考えることにします。家が密集している路地の奥とかは（そういう物件も多いん
ですが）要注意ですね。あと、売主でない不動産屋から情報を収集してみようと
思います。

すなどり　2004/06/03(木) 13:09:32
とりあえず法令などを調べたりしてみます。
ありがとうございました。

てる　2004/06/04(金) 12:36:47
すなどりさん
不動産には複雑に権利が絡んでいる物件も少なくないので、不動産調査会社を使うのも一手です。検索エンジンにかければ何社か出てきます。
ある程度の基礎知識を得たいというのでしたら、こういったところから入ってみて下さい。↓
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-16/index.htm
ちなみに私は新築のために調べているうちに趣味をもち資格をとってしまいました。
業務経験ゼロですので悪しからず

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