住宅ローン固定と変動？一番いい銀行？

まちゃあき　2004/01/16(金) 12:50:19
　住宅ローンはいま固定と変動どちらがいいのでしょうか？ちなみに私は、途中でお金がたまって返すことはできないと思います。できるだけ長い期間（３０年から３５年）で返済したいと思っています。
今金利の安い銀行をすいませんが教えてください。

ファイ　2004/01/16(金) 13:07:28
長期（２０年以上）なら公庫買い取り型新住宅ローンがありますよ。
融資月によって金利が違うし、金融機関によっても違います。
今月は2.90～3.95%。
http://www.jyukou.go.jp/cgi-bin/support/kikan_rate.cgi?anchor=#?anchor=

まちゃあき　2004/01/19(月) 20:14:46
フャイさん　こんにちわ
書き込みありがとうございます。
２０年以上で３％をきっているなんてとてもお安いですね！
色々考えたところ、今は変動の金利が安いので２％をきる銀行で借りようかと思っています。

舎利子　2004/01/20(火) 12:18:35
一番いい銀行？は一番安い金利で借ることが出来る銀行。
住宅ローン固定と変動？は　固定、目先の金利で変動なんて……。
人類が経験したことの無いような低金利、固定で出来るだけ長期にローンを組む。
徳政令かヘリコプターマネーか　とにかくインフレにしないと国家が破産する。
金利はこれ以上安くなれない時に変動なんて、金利があがるのを　まっているようなもの。
銀行の甘いささやきに乗ってはいけない。
庶民が自分の身を守るには、固定、長期ローン。

ファイ　2004/01/20(火) 12:39:25
まちゃあきさん、変動はやめたほうがいいですよ。
　
今日電車の広告で見たのは、三○住○中央銀行の３年固定で１．０％でした。
３年過ぎても、変動ではなく、固定を選択できないと。

お昼休み　2004/01/20(火) 14:14:17
まちゃあきさん　こんにちわ。
　
これからはどうやら金利は上がっていくようですから、
2年3年のキャンペーン（○井○友中央銀行の1.0パーセントキャンペーンのようなもの）にも心惹かれますが、
全返済期間に対して優遇措置のあるものも調べたほうがいいと思いますよ。
中には、
『3年固定で3年間は1パーセント引き、その後は全期間0.5パーセント引き』というようなものもありましたから。
　
各銀行の住宅ローンセンター（一般窓口ではなく）に問い合わせをすれば、想定の返済総額比較表なども出してもらえます。

noah　2004/01/20(火) 16:27:24
前にもローンのトピありましたね。固定長期で組んで現在の収入で月々返済を何とかカバーできるのでしたら、できるだけ長期で、固定金利でほうがお得。５パーセント以内で30年組めるのでしたら、長期のほうが絶対いいと思うよ。金利分は税額控除できますしね。借りないで住む人はいいですが、そんな低金利で長期ができるなら、保証料が高いなんていっていられなくなります。100万程度ならやがて起こるであろうインフレですぐ取り返せます。ボーナス部分はできるだけ抑えておくほうがよいように思います。
　
今の低金利で長期に組めるのは日本だけでないのかな。北米だと最高10年固定で８パーセントの金利です。3年固定で６パーセント。
変動でも6パーセント以上です。半年毎か1年毎に変動します。
　
デフレのために資金需要がなく、今は歴史的な低金利が続いていることをよく認識することです。間違っても変動1パーセントに惹かれてはなりません。おびき寄せられて罠にはまるような気がします。実は政府もインフレにしないと破産です。ほんとはもう破産してますがね。いくらでも借り入れできますからね。いくらでも時間は引き延ばせるわけです。いつカタストロフィーが来るか時間の問題ではないですか。

ハリー　2004/01/21(水) 10:23:08
まちゃあきさん，まったくもって皆さんに同感です。
なぜ世界の主な先進国で，住宅ローンは固定がほとんどかを考えてください。
　
われわれ一般施主は金融のプロではありませんし，金利の今後の変動の行方などわかりません。（まあ何に対しても未来は未知なんですが）
　
もし今が高金利の環境下であればまあ，変動金利もありなんでしょうが，今の低金利下では固定金利を選ぶのが県名であると思います。

ムーミン　2004/01/21(水) 16:30:40
確かに固定金利はいいと思いますが、ケースバイケースです。繰上げ返済を考えている人なんかは１％（3年固定）は有利です。繰上げする分だけ変動・それ以外は固定っていうのもいいと思います。

niigata　2004/01/21(水) 18:46:55
参考までに・・・（私もいつもこうかも）
私が以前ローンを組んだ当時（なんと５％代）の話ではありますが、当時あたった金融機関のほとんどが実際に借入する場合の金利は、貸出金利ではなく４％前後の金利で計算される（年収に対する返済比率など）ので年収から追って借入額を算出する場合、貸出金利で電卓をたたく場合、事前にお目当てのところで確認を。
また、ムーミンさんのおっしゃる通り、返済計画等により変動・固定の組み合わせも良いと思います。（何年か後に満期物で繰上げなど予定ができる場合など）
あと、同じ借入額でもボーナスを返済計画に組み入れた場合、総返済額が毎月返済のみの方が少なくなりました（これも今どうかはご確認をお願いします）
当時、私の場合同じ金融機関で固定金利で借りていましたが、金利が下がってきましたので他の金融機関で組替を（変動に）予定しました。が、当初借りた金融機関から止められ、面倒な手続き無しで（担保の再評価などなく）かなり有利な条件で借り替えをする事ができた記憶があります（かなり他の金融機関と条件比較をして交渉しましたが）。
最近はカード会員や取引内容（一定残高）によって金利優遇を受けられる商品もあるようですので、借入条件を候補の金融機関に提示してみて条件一覧表などで比較されてみるのも良いと思います。（借入審査申込書と言われるのは金融機関がほぼ決まるまで出さない方が良いようです）

みー　2004/01/21(水) 19:41:36
変動金利は愚の骨頂。目先の返済額の低さに惑わされてはまずいのでは？長期返済が確定的なら固定です。広告では金利種別の変更出来ることなど謳っているところも有りますが、そのときの担保評価額次第で変更できない旨を小さい字で書いてあったりしますよ。変動金利は金利上昇に伴う返済額の増加によって当初予定の返済期間が延長されますんで、将来の金利上昇リスクを考えたらとても借りられません。ただ銀行によっては固定金利でも、将来の社会情勢変化に伴い返済期間中の金利を変更することが有るようなことを小さい字で書いてあるところもあるようです。やっぱり、住公が無難では。どうせあと２、３年で国家財政が破綻してハイパーインフレ、新円切り替えとでもなれば、固定金利の借金なんて消えて無くなってしまいますって。そのときに失業せずに済めばですが。

ハリー　2004/01/22(木) 12:53:50
いやー細かいことは存じませんが､
　
＞ただ銀行によっては固定金利でも、将来の社会情勢変化に伴い返済期間中の金利を＞変更することが有るようなことを小さい字で書いてあるところもあるようです。
　
このような条件を提示している銀行が固定金利と銘打っているとしたらほとんど犯罪ですね。
　
先に書きましたように､基本的には固定がいいかとお思いますが､しかし､住公に対する過度の思い入れも､また､どーかと。ここはあと3年で直接融資を停止することが国会決議で決められていたかと､､､そのあと住公がなくなるってことはなくて､民間銀行が貸したローンの証券化をサポートする機関となるのです。
　
もしまちゃあきさんの地域で､住宅ローン専門のモーゲージバンクがあればこれを利用されるのも一策ですよ! なによりもサービス精神に富んでいますし､そして前述のようなほとんど詐欺みたいな裏技も心配ないかと､､､

はんべ　E-Mail: hanbee2000@hotmail.com
2004/01/23(金) 11:33:15
はじめまして　はんべ　といいます。私も今、住宅ローンで悩んでいるところです。
　
お昼休みさん、金利が上がっていくというのはどこからの情報なのでしょうか？
　
というのも、私は長期固定を考えていて、三井住友の３５年固定（現在３．９５％）
にしようと思っているのですがしかし、ネットで調べていくうちに、この３５年固定が、３．２％だった時期があるようなんです。
　
今年の５月に新築の家が完成し、ローンが始まるのですが、しばらく、変動で様子を見つつ、３５年固定の金利が落ちたところで、変動→３５年固定　に切り替えようと思っているのですが・・
　
しかし、これから金利が上がっていくようなら、考え直した方がいいのでしょうか？

ハリー　2004/01/23(金) 12:36:03
＞しかし、これから金利が上がっていくようなら、考え直した方がいいのでしょうか？
　
はんべさん､こんにちは､
　

住宅ローンの基準金利となっている長期プライムレートの最新値は 1.7％。過去20年間の平均で約4.5%､だからごくごく単純に考えてこれから20年間の間にはここらへんに戻ると考えたほうが無難である､といえるかもしれません。結論からいって金利は今後上がるか､よこばいかのどちらかってことかな。
　
それにしても､､､、ほんの10年前には磐石を誇ったわが祖国日本も悲しいかな､現在のムーディーズの長期債務に対する信用格付けで A2というていたらく｡ (--;
マカオや台湾よりも低いです｡(--; (--;
　
そんでもって､国債残高はつもりにつもって530兆円なりぃ～!
　
こんだけ赤字を抱えているんですから､ひょんなことから日本の財政状況に対する不安が爆発するリスクは常にあります。そうなると､金利は暴騰．．．

　
だから､なんやかんや考えると､わたしなら最初から固定金利でいきます。まあ､ディーラー気分になって､変動金利から固定への切替のタイミングを測るのを楽しみたいとか､あるいは､変動金利から固定への切替手数料がすごく安いとかであれば､また別でございますがね．．．

ファイヤー　2004/01/23(金) 20:13:48
金利も重要ですが、保証料、団体生命保険料、火災保険も銀行によって負担してくれるところもあります。メーカーでタイアップしているところもありますし、トータルで考えるほうが良いですね。
長期で借りるということですが、金利は本当に影響がありますね。最初はなかなか減らないかもしれませんね。いくら借りるのかは存じませんが、日々の暮らしがキュウキュウにならないように借りたほうが良いですよ。建てる時はどんどん金銭感覚が麻痺していき、数万のＵＰなどあまり気にならず、あれよあれよという間に総支払額（追加差額）が増えていきます。総支払額が今後の生活を苦しめないように気をつけてくださいね。
私も肝に銘じていたのは、”いくら借りられるかではなく、生活に支障がないようにしていくら払えれるか”です。銀行は良く知りませんがトヨタホームは諸経費がお得だとは聞いています。（諸経費、金利でメーカーは選ぶわけではないですが･･･。）
あまり、具体的な参考にならなくてすみません。けれど、節約できるところは節約をして、無理のない支払計画にしてくださいね。

noah　2004/01/24(土) 08:01:05
＞私も肝に銘じていたのは、”いくら借りられるかではなく、生活に支障がないようにしていくら払えれるか”です。
　
ファイヤーさんいいお言葉ですね。でも、そのとき支障がないように借りていても将来支障になることが起きる。。給料もらってた会社がつぶれたらどうしますか？いま１０年前に家を買った人はみんなそんな理由で家を手放しています。破産して免責でも受けない限り残債は追ってきます。ローンなしで家を買える人は今の時代、勝ち組です。あの時家さえ買わなければねえ。
　
家賃払っている人で家賃以下の支払いのローンの返済なら（ボーナス支払いなし）まあまあうれしい。でもそんなの土地の価値だけのぼろい家が、小さなマンション。やっぱり持つべきは借金なしの家だ。
担保にしている家さえ差し出せば、所有権を失えば）残債もが帳消しなるようなローンがあればいいですが、そんなのないですね。もしあればかなり頭金をだすか、金利がすごく高いかどちらかでしょう。無理して借金しても安心だから、どんどん家でも建てるんですが。いまはどうもデフレ経済ですから。
　

けぷと　2004/01/25(日) 00:48:32
一般的に、インフレになれば債務が軽くなり、固定金利では金利の上昇の影響を受けないので更に得をするようですが、本当にそうでしょうか？
　
みーさんが御指摘の通り、銀行によっては固定でも社会情勢に伴い金利を変更する但し書きがあるところもありますし、但し書きがない銀行や公庫にしても生命保険の逆ざやのように法改正で金利を上げる恐れがあります。また、インフレになっても給料が増えるとは限りません。特に最近の子鼠様の貧富の差拡大政策からいけば、戦後のような劇的な所得再分配がない限り、貧乏人に有利になる政策をとるとは思えません。
まあ、インフレで原則通り経済が動くのであれば固定金利がいいですし借りた者勝ちな訳ですが、日本の未来なんて誰にも分からないのですから、あくまで借りた分はきちんと返せるようにご利用は計画的にが一番でしょう。

ファイヤー　2004/01/25(日) 16:09:41
将来支障がないようにとは、もちろん会社がつぶれたりしても・・・を考えてローンを組むことです。（奥様のパートでも払える額ですかね・・・。）今の時代、確かにそのようなことはあると思います。単純に無理なローンは組まないほうがいいと思っています。
ただ、国の財政を考えるとお金の価値はそのうち下がるでしょう。なので、闇雲に貯金をしてもいいわけはないと思っています。お金を別の形（いろいろありますが）で残しておく、または借金も早いうちにしておくのも手だと思います。未来はわからないので、やはりタイミングもあります。
”借金は生活に支障がないように借りる”のはいつになっても大切なことだと思っています。今の時代だからいえる言葉かもしれませんが・・・。

スノーマン　2004/01/28(水) 00:03:18
長期固定金利の借入先を探してみました。
あくまでも、自己責任でご検討ください。
　
「ＪＡあんしん計画」
・住宅価格の１００％融資が可能
・住宅金融公庫の基準金利より、０．１％低い金利
当初１０年間２．５０％、１１年目以降３．４０％
・出資金を支払い、ＪＡの準組合員となることが必要
http://www.nichijukyo.or.jp/housing-loan/pdf/002report040106.pdf

　
「ソフトバンクグループの住宅ローン専門会社　グッドローン」
・お借入期間
２０年以下ならば・・・・　融資金利　：　２．４６　～　３．０６％
２１～２５年ならば・・・・　融資金利　：　２．６２　～　３．２２％
２６～３０年ならば・・・・　融資金利　：　２．７５　～　３．３５％
　
※金利は１月５日から２月４日ご融資実行分適用です。
※団体信用生命保険料０.３％を別途ご負担いただきます。
※事務手数料は借入金額　×　０～３％でお選び頂けます。（０.５％刻み）
http://www.goodloan.co.jp/cp/040122_Chance2/

みー　2004/01/29(木) 12:44:25
変動金利か長期固定かは論を待ちません。断然固定です。社会情勢の変化で金利の変更があり得るなどの細かい記載の有無も確認を擁します。今後、失業や収入無しの心配が無ければインフレ歓迎です。インフレは給料も上昇しますので。ただし、現在のアメリカのように雇用無き景気回復、スタグフレーションになってしまったら、収入安定が絶対条件だと思います。現在、この可能性が高くなってきていると思います。インフレについては、既にその芽が出ています。原材料など一次産品は上昇しています。農産物もしかり、世界の先物相場をみれば、今後の価格上昇は既定路線です。ただ、日本はデフレデフレの大合唱で、国民にそんな意識はありません。
　
私はローンを組む際、出来るだけ頭金を多く積んで、月々の支払い額を抑えようとしましたが、将来のインフレ期待と銀行でローン販売を扱っている身内の助言に従って、頭金の額はテクニックを使って限りなく抑え（レバレッジ拡大）ました。それでも３０年間の月々の支払額はなんとかやりくり出来るレベルです。頭金に充当しようとしていた預金は、円以外の金融資産を含めて分散しています。日本の財政破綻、インフレ、円の暴落が起こればポートフォリオはどんどん膨らんでいきます。今は資本主義、金融市場の激動期ですので、ローン以外の金融市場動向に敏感になった方がいいと思います。来年度の予算が組めない自治体が続出しています。2/6フロリダＧ７で大きな動きが有るかもしれません。円高は進みそう。せっかっくローンを組むことで金融の一部分を囓るのであれば、金融市場全体の勉強をしてみると良いと思います。
　
勉強した結果私が出した結論は「長期固定で今のうちに家を持つべき（失業の心配がなければ）」でした。

みー　2004/02/02(月) 12:42:24
中央三井信託銀行が、公庫だと別払いの団体信用保険つき（0.3%相当）で、10年固定ファンド型住宅ローン　年2.2%を商品化するとのこと。
　
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_07.html
　
１０年後にはおそらく金利は高騰しているから、公庫で借りている人は損得を見極める必要があると思います。新規で借りる人にはベストかも。東京三菱が公庫以下（当初10年1.9％、11年以降3.4％）で募集したような商品が出てこないかなぁ。

　
固定金利の契約条件（契約金利）が途中で変えられてしまうおそれがあることは以前書き込みましたが、民法では「事情変更の原則」なるものがあって、契約時点との状況が著しく変わってしまった場合、契約内容を変えられるというものがあるようです。今後、本当にこんな事態になることがあるのか？ですが、ただ、生命保険の予定利率を引き下げる法案を自民党が立法化しようとしてたし。ただ、銀行だって長期固定ローンは証券化するんだろうし、リスク回避のためにスワップもするんだろうし。
　

昨年末に英国とオーストラリアが利上げしました。ニュージーランドも5.25％に政策金利を引き上げ済み。米国は先月末のFOMC声明文で近々の利上げに触れている。
他国が軒並み利上げに踏み込み、商品の国際市場が値上がりになっている状況で（金のみはドイツが今後5年間で600トン売り予定とかで下げているが）、日本だけ金融緩和を継続しているんだから、最近は円高だけど先々円安になると思う。そうなれば、輸入品の上昇、株価も上昇、リフレとなるか。やはりデフレは既に終わっていて、インフレ転換が近いと思う。

たっキー　2004/02/05(木) 10:51:07
私も先日ローンを組みました。私の意見では、長期固定がいいと思います。これから景気が良くなったとしても国際競争力の強化という点から人件費は押さえ気味になるはずです。そうなると、現在組める範囲で長期で組んでおけばすくなくとも今の生活は確保できるとはずです。好転すれば生活に余裕がでるはずです。今かえるものが将来の実力です。変動金利は避けるべきだとおもいます。
J

かをちゃん　2004/02/14(土) 20:32:37
固定、変動の議論はさておき、頑張ってこまめに繰り上げ返済をし、返済期間＝総返済額を少なくし（頑張れば激減しますよ）、早く楽になりたい方は、返済手数料が無料または低廉な、新生銀行やソニー銀行が断然有利です。
都市銀行や信託銀行は、１回１００万円未満の返済で手数料が＠10,500円、１００万円以上の返済でなんと＠31,500円とベラボウです。
私自身は、新生銀行の５年固定１．６％（！）で借りました。

たっきー　2004/02/14(土) 22:32:29
たしかに、繰上げ返済の手数料はばかになりません。
それと借りるときの保証料や保険料の額も比較して総額で決定した方がいいですね。

ポールスタンレー　2004/02/23(月) 12:13:15
ハイパーインフレについての研究は、副島隆彦が優れております。
サイトもあるので参照してください。

まちゃあき　2004/03/05(金) 21:22:44
みなさんありがとうございました。私はＪＡの安心計画でローンを組むことに決定しました。

スノーマン　2004/03/07(日) 22:35:52
まちゃあきさん、公庫以外で融資を受ける場合は、老婆心ながら、以下のサイトの内容も検討してみてください。

http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-11/ki-1105.htm
（以下は、上記サイトより一部引用）
公庫融資をうける受けないは別にしても、公庫の共通仕様書に沿って、工事をしてもらう。
その前段階として、工事契約書あるいは公庫融資を受ける場合の設計審査申請書には、公庫の共通仕様書を添付するのが最適と言えます。

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