この土地に建てられるのでしょうか

あじさいの花　E-Mail: http://www.hisakosin@ybb.ね。ｊｐ
2003/06/20(金) 18:12:19
　以前からこの談話室を時々のぞいており、大変勉強になっています。書き込みは初めてです。
　さて、私が購入した土地は２年前まで１００坪ほどの敷地で一軒のお宅でした。そこを４分割して、その一部を私が買ったのです。あるかたから先日、「お宅の敷地のほうに井戸があったと近隣のかたが言っているよ。」と聞きました。建物を建てるまえには地耐力調査をするつもりではいますが、井戸があったところが敷地内にあったとしたら、建物は建てられないのでしょうか？また、きょうテレビで、戦争中旧日本軍が掘った地下壕がある土地とか、地域のかたが掘った防空壕のあとがある土地もあると言っていました。それで、急に心配になってきてしまいました。こういうことって、（つまりムカシこの土地には、建物を建てるにあたって不都合があるような履歴があったのかどうか）どうやって調べればいいのでしょうか？
　私が購入した敷地には、「ヒマラヤ杉があって、抜いたところに大きな穴があいた。」と不動産屋さんが言っています。「でも、井戸はあなたの敷地内ではなく、もっと西側だった。」とも言っています。２年前まで１００坪程の敷地に住んでいたかたのお宅は４０坪程度で、庭には大きな木がいっぱいで、森のような状態でした。その家は、昭和７～８年から平成１３年までそのかたの親族が住んでいたようです。
　いまわかっていることはこのぐらいですが、たとえ、井戸や防空壕があったことが判明したとしても、建物を建てるには支障はないものなのでしょうか？おしえてください。

あじさいの花　E-Mail: http://www.hisakosin@ybb.ｊｐ
2003/06/20(金) 18:15:31
すみません。メールのアドレス、訂正します。

さんちゃん　2003/06/21(土) 08:15:13
おせっかいやきです!

不動産の契約は必ず、37条書面と重要事項説明書が
添付されるはずです、用は重要事項説明に記入されていないで
事実が(井戸の件)があれば白紙解約できるはずです。

また万が一井戸があっても家をそこで建てたい場合は、
井戸の埋設方法がきちんとありますので、それにしたがえば
大丈夫です(お金はかかりますが!)

まず元地主さんを売主(仲介業者がいればその方)から確認し事実を認識
することから始めましょう。

また地耐力の件ですが、木造の2階建てなのかどうかわかりませんが、S.S(ｽｳｪ-ﾃﾞﾝｻｳﾝﾃﾞｨﾝｸﾞ方式)でだいたいは(おおよそですよ!)
わかりますので、建物の四隅とセンタ-の5ﾎﾟｲﾝﾄを計測してみれば
よろしいと思います。ただ井戸があった場所は別ですよ。

がんばってください、家造りはパワ-です応援してます。

あじさいの花　E-Mail: www.
2003/06/21(土) 08:56:32
　さんちゃんさん。
ありがとうございます。また、「家造りはパワーです応援してます。」には、ほんとうに心からうれしく思います。だれにも相談できず、近隣からこういう声があったよ、と言われておろおろしていました。
　さて、契約のことですが、売買契約はすませましたが、残金支払いは来週なのです。つまり、いまは手付金をうっただけです。なんで、いまごろ心配になったのかというのは、契約書に「当該の土地に瑕疵があっても、一切の責任は売主にはない。」という条項があるからです。でも、私はサインしてしまった以上、心配したってしょうがないってことですね。ただ、ここに二階建ての建物を建てるつもりなので、不可能になったら困るのです。地耐力調査をして、井戸のあとがあればそこを手当てすれば（お金がかったとしても必要なこと）可能ならいいのです。
　ただ、この契約は売主ベースのものだったのかな？と思わずにはいられません。なぜなら、井戸の件もヒマラヤ杉をぬいた大きな穴のことも私は契約してかた聞いたのですから。こんなことって普通まかりとおるのでしょうか。なにはともあれ、建築可能なら私は解決です。

相模屋　2003/06/21(土) 18:10:48
あじさいの花さんのカキコを見ていて、どうも他人事ながら気になりますので、老婆心ながら述べさせてもらいます。
まず不動産物件は素人には判らないチェックポイントが多々あります。検索エンジンで不動産調査会社といれてＨＰを見てみてください。私も土地購入の際には事前調査を行なって頂きました。
もうひとつ、別トピでも既に工務店さんと間取りのお話をされているということですが、設計士に土地を見せてからが原則です。隣家の窓の位置や街灯、ガス管、そして北側斜線などの法的規制などなど実際の土地に当てはめると後に費用面でも大きな違いができてしまう可能性があると思います。
高い買い物ですから後悔しないように頑張って下さい。

あじさいの花　2003/06/21(土) 18:51:19
　相模屋さんへ
「老婆心ながら」なんて言わないでください。どんどんおっしゃってください。私はしろうとですから、なんでも「我以外師也」の気持ちで、聞いてみよう根性です。
さて、「設計士に土地を見せてから」とおっしゃるのは、「土地購入のまえに」ということでしょうか？残念ながらそれは不可能でした。（急いだ経過があります。反省。）
ですが、「ここを買うんだ」という意志が決まってからというもの、多くの建築関係者の知人、不動産やさんに御意見をうかがってきました。そのうえで、だいじょうぶだという気持ちになったわけです。ところが、あとから気がついたのは、「あっ、地盤調査してないのに・・・」ということ。「井戸がある」土地だったというのは、つい４日前に聞いたばかりです。「えっ！売買契約のときに売主さんからは聞いてないぞ～」ってなかんじだったのです。
　相模屋さんのおっしゃるとおり、調査をしてからでないので、うかつだったのでしょうね。
　また、別トピでごらんになった「設計の件」ですが、この設計士さんはとにかく現場、現場とおっしゃるかたで、（あたりまえなのですが、私は初めてでした）「現場を見せてください。重要事項説明書を見せてください。」とすぐおっしゃったので、すべてお見せしました。それらをお受け取りになった設計士さんが「まっしろなところ、ゼロから考えていきます。土地には、それぞれ建物を建てるうえでの制限や周辺環境、表情があります。それをすべて勘案しないと図面はできません。」とおっしゃったのが印象的でした。あたりまえのことですが、（あちら様もお仕事ですから）こういうことを施主のまえでおっしゃってくださって、私は感謝しています。相模屋さん、ご心配くださってありがとうございました。今後ともよろしくお願いします。

NAKA　2003/06/21(土) 19:12:15
いい土地を見極めるのは難しいもんですんね、(^_^)

契約書に「当該の土地に瑕疵があっても、一切の責任は売主にはない。」は
どこの不動産屋の契約書にも明記してあると思いますが、いかなる場合でも
「一切の責任は売主にはない」と言う事は有りません、重要なのは瑕疵（欠陥）が
有ることの事実を「売り主」が知っていたかどうかです。

知っていた場合は、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約を結んであっても　
その瑕疵が原因で契約の目的を達成できなかった場合は「契約の解除」又は
「損害賠償の請求」が出来ます。
（何年後にその瑕疵を発見しても、瑕疵の存在を知ったときから1年間有効）

瑕疵の事実を売り主が知っていたかどうか？　場合によっては水掛け論になり　それを証明するのは
困難かも知れませんが・・・

実際問題「井戸の件もヒマラヤ杉をぬいた大きな穴」程度では「建築不可」では無いでしょう。

NAKA　2003/06/21(土) 19:21:32
訂正です。

＞事実を「売り主」が知っていたかどうかです。

は「売り主がその事実（瑕疵）を知っていて　買い主に告げなかった場合」です。

あじさいの花　2003/06/21(土) 19:29:25
　ＮＡＫＡさん、書き込みありがとうございます。
この談話室って役にたつんだなあとしみじみ感じています。私はいま土地を買ったばかり。これから長い、長～い、道のりが待っているのですね。しっかり勉強しなくっちゃ。
　「瑕疵を売主が知っていたかどうか」についてですが、「家をたてようと思っている私にとって」の瑕疵にはなりますが、駐車場として利用しようという買主にとっては瑕疵ではないわけですよね。それでも、瑕疵は瑕疵ですかね。
　で、かんじんの売主さんからのご回答ですが、「井戸はあることはあったが、あなたの敷地ではなく、もっと西側だった。」と不動産屋さんを通じてのおこたえでしたので、これについて書面で残しておいたほうがいいのでしょうか？また、ヒマラヤ杉の抜いた穴についても、「どこそこに、何メートルあった」と書かせたほうがいいのでしょうか？
　ほんとにぼんやり者で、すみません。お知恵をお願いします。

NAKA　2003/06/21(土) 19:56:40
＞書面で残しておいたほうがいいのでしょうか？

越した事は無いでしょうが、書面というほど　かしこまった物でなくとも良いと思います、
何事も打合せした事、聞いた事はメモして置くことは大事でしょう。

あじさいの花　2003/06/21(土) 20:52:41
　そうですね。売買契約の席上では、よくメモしました。でも、ほんとに難しい語句の連続で、びっくりしました。おっしゃるとおり、なにごともメモしておけば、いいですね。
井戸とヒマラヤ杉の穴ですが、けっきょく近隣のかたで、ご年配のかたを見つけて、聞き込むことにしました。売主さんを疑うとかなんとか、そういう意味ではなく、売主さんご自身もそこを借地として貸していたので、ムカシのことはよく覚えていないということがあると思ったのです。ですから、近所のかたのほうがご存知という可能性のほうが高いかな、と。あと、正確な場所をさがしあてるためには、ボーリング調査をしたらいいのでしょうか。それで、井戸と杉を抜いた穴がわかって、深さを探れるものなのでしょうか？

さんちゃん　2003/06/22(日) 09:16:41
あじさいの花さんへ

土地全体を(何坪かわかりませんが)探すのは大変だと思いまが...
簡単ですが結構当てられる方法として、だいたいの地耐力を判定するには、
1mぐらいの鉄筋棒を持っていって突き刺します、一点加重ですから結構入るのは
当たり前なのでびっくりしないでください、ただストンと入った場合はその周辺
に記しをつけて井戸の位置を探ります。探り当てた場所をS.Sのポイントとして
N値の判定をしてみると良いかと思います。自分だったらこうすると思い書き込み
させていただきました。SCﾍﾞ-ｽの配筋に気おつけることと、もし井戸の位置を確定
できたら、ポイント周辺に杭を打つなどの処理をされたほうがよろしいと思います。大変ですが、がんばって探してください。

NAKA　2003/06/22(日) 10:33:27
＞庭には大きな木がいっぱいで、森のような状態でした。

と言うことは腐葉土も結構　堆積しているかもしれませんね、
整地の状態が良く分かりませんが、腐葉土が残っているようでしたら撤去
された方が宜しいかと思います。

元々　家が建っていた場所や木が生えていた跡地では、整地されてきれいに見えても
土の中に木屑や木の根、コンクリートや基礎石などが残っている場合が良く有ります、
事前に鋤き取りしてみれば井戸などがあった場所も分かるかも知れません。

あじさいの花　2003/06/22(日) 12:57:47
　みなさん、ありがとうございます。
　解決後なのに、ご心配くださったり、アドバイスしてくださったり、ほんとうに助かります。これからはこの談話室に来ることを日課にしようかな。役にたつことばかりですものね。私の、無知さ加減がひどいのがわかってしまうのですが、まだ建てたわけではないし、請負契約すらまだなのですから、いいのだ！わからないことを相談するんだからいいんだ！と開き直って聞いてしまいます。
　ＮＡＫＡさん、さんちゃんさん、この敷地が過去どうなっていたのかを先に言うべきでしたね。遅くなってすみません。以下は、不動産屋さん経由の売主からの情報です。
　「昭和７，８年から売主は芝地だったこの約１００坪の土地を芝だけ取り除いて、きれいになった土地を人に貸した。家は借地人が建てたのか？（不明）借地人は以来平成１３年まで住み続けた。もちろん、代は変わったでしょうが、平成１３年まで家はそのままで、（つまり築６８年！）そうこうしているうちに庭の木々も大きくなり、森のように鬱蒼とした状態で家を覆い隠すようにまでなった。」
　築６８年はちょっと驚きですが、戦前の建てかたは丈夫だったのでしょうか。そんなことより、売主のこのことばから、庭には根のはびこっていた可能性が大だと思います。
ＮＡＫＡさんがおっしゃるように、腐葉土が残っているかも、というより、そう考えたほうが自然ですね。「鋤き取り」というのは、工務店にやっていただくのですか？しろうとでもできますか？
　さんちゃんさん。「ＳＣベースの配筋に気をつけること」というのは、ＳＣで建てる場合の基礎の方法にきをつけるということでしょうか？ＳＣはいまのところ予算上きびしいのではないかと思います。基礎断熱にするか床断熱にするかもまだ決めていませんが、基礎を入れる際には配筋はしますから、その際は気をつけるようにします。井戸の場所の当て方はすごいな。どうしてここまでご存知なのでしょう。ともかく、やってみなくっちゃ、というかんじです。古い土地を買うと苦労しますね。否、そうではなく、どんな土地だって履歴があるんだから、どこまでさかのぼれるかってことでしょうね。
とにかく、いろんな方法があるんだなあ・・・ということと、建物が建てられるんだから悲観してはいけないと思いました。　

NAKA　2003/06/22(日) 19:30:49
腐葉土が残っているかどうか、おおまかな地盤の状態を知るには
さんちゃん　さんが仰ったような「鉄筋棒」とか腐葉土の場合はスコップで所々掘ってみるか
ですが、いずれにしても建物着工前には専門家による地盤調査は必須と思います。

腐葉土が有った場合は　厚みにもよりますが、５０～６０ｃｍ程度の場合は
腐葉土を取り除き（鋤き取り）良質土と入れ替える、それ以上の深さ（厚さ）の
場合はセメント系固化材による地盤改良になると思います。
（５０～６０ｃｍ程度は決まっている訳では有りません）

＞しろうとでもできますか？

出来ないことも無いかも？知れませんが、業者に依頼された方が宜しいかと。

参考になるサイトを探しておきました

「AZ－マイホーム」さん　表層地盤改良工法
http://www.geocities.co.jp/SweetHome/8755/toti/jiban/kaikouji.htm

「那須高原観光バーチャルツアーズ」　「カオリの別荘建築日記」腐葉土鋤き取り
http://www.beads-net.com/bessou/014.htm

さんちゃん　2003/06/23(月) 08:13:22
あじさいの花さんへ

大変失礼いたしました。SCﾍﾞ-ｽに...の件ですが!
耐圧盤(ベタ基礎及び地中梁の配筋)の配筋のことです。
耐圧盤が150mmぐらいだと、シングル配筋(13mm異型鉄筋)が多いので
一概に全体の自重が多くなりますのでよくN値を参考にしなければ
いけないのですが、ダブル配筋にしたりなどの工夫を自分だったら
すると思い先日記載させていただきました。
もしよろしければ、試掘かSSの数値をお知らせいただければ、みなさんと
一緒に良い方法を考えられると思います。
言葉足らずで失礼いたしました。

がんばってください!

あじさいの花　2003/06/23(月) 12:51:39
　ＮＡＫＡさん、さんちゃんさん。ありがとうございます。
きちんとお返事くださったり、参考になるサイトをご紹介くださったり。おかげさまで、先週の金曜日から私の心のなかにもや～っとかかっていた雲が薄れてきたような思いです。
　ＮＡＫＡさんからのご紹介のサイト、見てみました。すごい改良工事ですね。こんなになるんだ～。すべては地盤調査の結果をまたねばなりませんね。腐葉土の堆積、井戸の埋設、そのたびにケアしていかなくては。
　さんちゃんさん。「耐圧盤基礎」というのは（という言葉は）ＳＣにかぎった言葉だと思い込んでいましたよ。私。ここでまた学習しました。「いい家がほしい」の本には、「耐圧盤基礎」という言葉が使ってあったので。なにしろ、予備知識がないと、ＳＣ＝外断熱・二重通気・耐圧盤基礎という認識になっちゃう。そうじゃなかったんですね。ほんとに早とちりでした。
　工務店がどうやら決まりそうです。間取りプランを出してもらっています。地盤調査のこともそろそろ切り出してみます。すこし時間がかかりますが、ＳＳの数値が出たら、ふたたびお世話になりそうです。よろしくお願いします。
　家造りって根気ですね。すこしだけやせてきたのも、いい意味でのストレスがかかってきたのかななんてお気楽に考えています。ほんとは、わかんないことだらけで、不安はずっとつきまとっているんですけどね。がんばります。

ふんわり雲　2003/06/24(火) 08:22:50
あじさいの花さん、はじめまして

＞工務店がどうやら決まりそうです。間取りプランを出してもらっています。

今までにもいろいろなことがあったでしょうし、
工務店さんと契約するまでにも、いろんなことがあるかもしれませんけれど、
楽しい家つくりがなされますことと
心地よい家ができますこと
素敵な暮らしが営まれますことを（先は長いけど・・・）
わたしもほかの皆様同様、心よりお祈りしています。

家つくりには、本当にいろんな問題が絡んできます。（家族の中でも）
一つ一つ乗り越えていくのも、また、別の意味で楽しかったです。
パワーとエネルギーが必要でした。それを使うのも、またうれしいのですけど。

わたしは最近、この談話室もあまり覗けず、
でもたまにいろんなトピを読ませていただいてます。
わたしはあまり参考になることが書けませんが、
応援させていただいてます。
あじさいの花さんだけでないですけど、
今家つくりに関わっていらっしゃる方たちの家が、
心地よく家族を包んでくれるものになっていけばいいな、と
心から思います。

変な書き込みですみません。
「がんばってください」、と書きたかっただけです。

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