登記の必要性について

じゅん　2002/08/08(木) 15:24:01
間もなく新築完成します。普通は表示登記と保存登記をすると思いますが、登記しなくてもいいとも聞きました。登記しない場合はどのようなデメリットがあるのでしょうか。また、登記はいつでも（必要性が生じたとき）でも出きるのでしょうか。どなたかしない方はいらっしゃいますか？

諏訪　2002/08/08(木) 21:52:04
表示登記しなければ。家が建っても田んぼだか畑だか何なのか？解りません。
保存登記しなければ。だれの家だか土地だかわかりません。
だれが住みついても文句を言えません。と言うか国が（あなたの持ち物ですよ。）
と言う証拠がありません。
ホームレスに住み付かれたら大変やっかいになりそうです。

hayashi　2002/08/08(木) 23:32:41
専門家ではありませんが概略説明しますと以下の通りです。

登記は俗に「対抗用件ではあるが公信力はない」と言われます。
登記の対象（権利）にはいくつか種類があり、登記も大きく表示登記と権利登記があります。
建物の所有権だけのことを言われているようですので簡単に言うと、登記はその物権（直接・排他的支配権）を誰が持っているかを第三者に主張するためです。これが無いと誰の持ち物かが第三者にはわかりません。他人が勝手に登記して所有者といえるようになってしまいます。対抗用件とは、登記名義人は所有者だと公的に第三者へ主張できることを意味しています。公信力が無いとは、登記等の用件を備えていても錯誤等があったと認めるような場合は権利を認めないということです。（錯誤を立証するのに時間もお金も掛かります。）
ちなみに、表示登記とは登記の対象となる物の現状を登記することです（地目変更も含みますがそれだけではありません）。原則費用は掛かりませんが、登記を司法書士等へ依頼すると依頼手数料は掛かります。表示登記は義務です。怠ると過料が科される可能性があります。
保存登記とは、誰の持ち物かを第三者へ主張するためのものです。この登記は任意です。登録免許税は固定資産課税台帳上の金額の6/1000ですが、各種の軽減措置がありますので正確には調べてください。（ちなみに、登記に関係なく固定資産税等は課税されます。）
現実の世界では、以前は表示登記自体もされていなかった建物が多くあったと聞いています。たとえば母屋付属する納屋や離れ等です。最近は表示も保存もするのはあたりまえのようです。保存登記をしないと、全くの他人に勝手に登記され売買されたり、勝手に抵当権を設定されたりしてトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。将来の権利移転も面倒になります。さらに、もしローンを借りる場合には抵当権を設定するためにかならず必要になります。

目先の費用だけで登記をしないようなことはやめた方が良いと思います。将来のトラブルのもとになります。今は個人住宅の場合は各種の軽減措置がありますので比較的少ない金額ですむはずです。

kei2@北関東　2002/08/09(金) 08:19:01
税金に関してですが、ある自治体では航空写真を撮って建物を把握しています。
台帳にない建物があると、持ち主を確認して税金取り立てにきます。
このようにしっかり仕事をしている公務員もいます。
ご参考まで。

hayashi　2002/08/09(金) 09:01:06
念のために
登記に係わる費用（登録免許税）は国税です。国が徴収する税金です。
固定資産税や都市計画税は地方税です。市町村が徴収する税金です。市町村への各種の届出や確認から把握して徴収しよとしていますので、最近では住宅に関係するもので漏れることはほとんどないようです。ちなみに、東京都では小規模な宅地への固定資産税等は減免されているはずです。（大手銀行への外形標準課税への見返りです。）

じゅん　2002/08/09(金) 13:08:13
皆さんありがとうございます。
纏めますと、表示登記は義務であり、保存登記は義務ではないが所有権を主張するためのものということが分かりました。これから自分で登記してみようと思っております。

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