業者探しは？

hayashi　E-Mail: toshio.hayashi@beetletown.gr.jp
2002/07/15(月) 06:40:16
　両親の家の建て替えを検討しているので「いい家が欲しい」も読ませて頂きました。
　
　その上で建設予定地近く（愛知県豊川市）でソーラーサーキットを導入している業者をカネカのホームページから捜して、実際に話をしました。全ての業者と話しをしたわけではありませんが、今は大変がっかりしています。
　
　話した業者は、「いい家が欲しい」の中で該当するのは単にソーラーサーキットを導入している以外はほとんど全て逆の業者でした。地方の中堅ビルダーなのですが、展示場にもたくさん出展（モデルルームもあり）していますし、営業の人も多くいるようですし、ソーラーサーキット以外の方法も導入していたり、施工は全て下請け業者ですし、年間200棟以上は施工販売（建て売りもしていますし、マンションも売っています。）しています。ソーラーサーキットの開発段階から関与したと積極的にアピールしました。いろいろ話した後に、この会社の方は以下のように言っていました。”顧客の依頼を忠実に施工することを主としているので、積極的に良いと考えているものの提案はしない”。はっきり言ってショックでしたし、会社の顔・哲学等も見えませんでした。この会社の印象は単に、ソーラーサーキットは導入はしているが大手メーカーの小型版の印象しかありません。住宅に詳しく無い顧客への提案に対しても不安があります。
　
　他の会社は未だ話しはしていませんが、他の１社は大手メーカー（内断熱）の下請けもしている会社です。哲学もないみたいですね。儲かれば何でもするみたいです。
　
　会社として事業をしている限り（利益を求めて拡大をしている。）は「いい家が欲しい」のマツミさんのような業者を捜すのは無理なのかなと考え初めています。
　もし何方かよいアドバイスがありましたら教えてください。
　
以上。

kei2@北関東　2002/07/15(月) 07:42:45
はじめまして、高高24で建築希望の者です。
　
その会社は立派な哲学を持っているのではありませんか。
＞”顧客の依頼を忠実に施工することを主としているので、（略）
　
両方から聞かないと分かりませんが、哲学によって選ぼうとされているのでしたら、
どうもhayashiさんとその会社とは相性が悪いようですね。
押しつけではないのですが、わたしは、哲学ではなく、設計力とか施工技術とか
顧客の要望に応えようとする姿勢などで選ぼうとしています。
哲学よりも、その会社で建てられた方が満足しているかどうかが大切だと思います。
この意味で、建てられて長く住まわれている方の意見を聞かれてはいかがでしょうか。
会社の別の面が見えてくるかもしれません。
　
「頼むよ。」
「はいな。」
で家が建てばらくちんですが、後になって
「こんなはずではなかった」
とならないよう、良く考えを伝え、打ち合わせされた方がよいと思います。
　
今まで何件の会社と話したのか存じませんが、まだたくさんあると思いますよ。

hayashi　E-Mail: toshio.hayashi@beetletown.gr.jp
2002/07/16(火) 06:50:55
　少し背景を説明しますと、元々本を読んだ後に、この会社の方と話した際にはソーラーサーキット以外はほとんど全て逆でした。ここで理想と現実のギャップを大きく感じました。
　
　私が話した方は展示場の営業の方であったために、設計の方と直接話していないのでニュアンスはわかりませんが、営業の方からの回答は、依頼された内容は忠実に実行することを主にしているが、積極的にどのようにしたら良いというような提案はできないということでした。住宅のあらゆる面に対して具現化がなかなかできない私や両親のような素人には中途半端になってしまうような印象を受けました。私がお願いしたのは以下のような抽象的な内容でした。これには無理があるのでしょうか。”既存の築100年位の母屋のような夏涼しい（機械にできるだけ頼らない）、冬はそこそこ暖かい、一部母屋の古材を活用して両親と祖母にとって母屋の面影があるように、長期的なメンテナンス（建物内外及び設備）がしやすく、あまり造り込まない、高齢者（祖母は90才を超えています。）への配慮があり、そして建物・設備だけでなく周辺の外構のプラン・デザインも合わせて考えてもらいたい。”
　
　この会社は豪華なパンフレットもあり、展示場やモデル棟のたくさんあります。会社として、どのような住宅を造って行こうという会社のポリシー的なものも全く感じませんでした。ソーラーサーキット以外は「いい家が欲しい」と逆なのですが、この点はどのようにお考えでしょうか。ソーラーサーキットさえ使っていれば後は何でもいいのでしょうか。
　
　最後にもう１点お伺いしたいのですが、過去に一度もソーラーサーキットの施工をしたことが無い設計士や建設会社に依頼するようなことは難しいのでしょうか。
　
以上。

kei2@北関東　2002/07/16(火) 08:14:25
kei2@素人です。
　
＞積極的にどのようにしたら良いというような提案はできない（略）
　
う～ん。
「しない」ではなく、「できない」ですか。
本や雑誌の切り抜きや、自分で撮った写真をいっぱい集めて、ここはこのように、
あそこはこんな感じ。。。と説明できる人にとっては、そのような会社が望ましい
のかもしれません。井形慶子さんのようなタイプの方ですね。
　
わたしの場合はＳＣへのこだわりがありませんので、今まで自分が見てきて、
施主の感想をお聞きして、これなら良いと思える工務店を複数探し出しました。
その方々に自分の考えを伝えてプランを創ってもらおうとしています。
（コンペ方式？であることは、すべての工務店にも伝えてあります）
第一段階の構造や監理へのこだわりをお伝えしたところ、断られた工務店もありますが、
引き受けてくれる工務店も見つかりました。
この次はゾーニング希望を伝える段階です。
　
hayashiさんの場合は、ご希望がハッキリしているのですから、引き受けてくれる会社
もあるかと思います。具体化するにはゾーニング（間取りのイメージ）を追加すれば、
さらにプランを創りやすいと思います。
　
最後のご質問は、実際に家造りに携わっている方のご意見の方が参考になると思いますし、
わたしもお聞きしたいと思います。
素人のわたしは、できれば初めての工務店を避けたいと考えています。
ＳＣに限らず全ての工法には独自のノウハウがあると思います。この部分はある程度の
習熟によって、完成に近づくと考えているからです。
ここのオーナーの松井さんも、良く比較に出されるウェルダンの兼坂さんでも、
最初の一棟よりも今の家の方が気密性能一つをとっても高性能だそうです。

ファイ　2002/07/16(火) 09:09:50
＞その上で建設予定地近く（愛知県豊川市）でソーラーサーキットを導入している業者をカネカのホームページから捜して、実際に
　
＞話をしました。全ての業者と話しをしたわけではありませんが、今は大変がっかりしています。
　
豊橋市の○ーラ住宅のことでしょう？　よく問題になるんですよ。この地域ではこの会社が
独占的な権利を持っていて、他の工務店は参入できないと。
　確か、ＳＣの分譲もやっているはず。

hayashi　2002/07/16(火) 21:31:46
ご想像にお任せします。

hayashi　2002/07/19(金) 06:35:53
kei2@北関東さんアドバイスありがとうございました。
私個人としては以下のように考えています。どのように思われますか。
　
　両親の家の建て替え（当面住むのは90才を超えた祖母と60才を超えた両親の3人ですが、ローンは私が連帯保証する必要があります）に際して、かなり前からいろいろな会社と話たり、多くの本・雑誌等も読んで検討しています。
　
　「いい家が欲しい」を読んで、外断熱（特にSC）の良いところも理解できたと思っていますが、逆にSCの外断熱だからこそ（内断熱ではあまり気にしなくても良いようなことでも）注意しなければならない所もあるのも有る程度理解できたと思っています（SC外断熱が全てに置いて完璧ではない）。その上で、内断熱でも留意点を建設会社に直接ぶつけて、対策を打って建設すれば内断熱のデメリットもかなりカバーできるのではないかとも考えています。どちらの断熱方法を取ったとしても、最も重要なのは建設会社・担当者の考え方や仕事に対する姿勢だとも思っています。（消費者の立場に建って考えると、SC外断熱業者でもいい加減な所もあれば、内断熱業者でもしっかりしている所もあると思います）それとも、それでもSC外断熱にこだわるべきでしょうか。
　
　現場に最も近いSC業者は、他の方の意見でもあまり評判は良くないようで、さらに私の第一印象も良くありませんでした。これだけで断定も出来ないので、もう一度この会社の方（できれば営業の方以外）と話はしてみるつもりです。彼らの考え方（良いところはなにか）に納得できなければ、少し離れたSC業者（残念ながら、最初の業者が公正は競争をしていないようなので少し離れないと他のSC業者はいません。本来あまり離れた所の業者には依頼したくはないとは思っているのですが。）と話はしてみるつもりです。
　

　同時に、今まで話を継続して話をしている大手プレハブメーカー（過去に大手以外とも話はしていたのですが、現時点でも継続して話をしているのは大手の2社のみです。具体名を出すのは問題があるので出しません。）にSC外断熱と内断熱のメリット・デメリットそして取りうる対策が何かを直接ぶつけてみるつもりです。断熱工法以外の話では、今話をしている大手担当者・設計士・施工業者とはかなりの納得いくレベルまでいっているとも思っています。（プレハブメーカーと言っても内容は注文住宅のようなものですが）

　
　正直言って何処に依頼した方が良いのか未だ迷っていますので最終的にはどうなるかは未だ全く解りませんが、最終的には自己責任だと思っていますので、私もプロの方に負けないように知識を付けて、議論をして進めるつもりです。
　
　もし、アドバイスがありましたら教えてください。
　

fujii　E-Mail: fujii@tosiyuki.com
2002/07/21(日) 05:27:19
私は勉強はしましたが餅は餅屋で、ある意味かなわないと思っています。
で,知り合いに建築家またはそれに類する方おられませんか.
私は欠陥住宅をチェックする団体に依頼して、構造を基礎をチェックしていただける方を紹介していただきました。トータルで30万円ぐらいかかりましたが、非常に安心でき,満足しております。ただし紹介していただいた方は、構造の専門なので内部の意匠は勘弁と言うことでした。ですからデーターとしてチェックできる基礎構造断熱にかんしてはOKです。またこうした方にはいってもらうことで工務店側にも緊張が生まれ、今回の施工もいろいろきつい要求を出してますが、勉強と受け止めてもらってます。
　
きつい要求とは
1)品質確保法のクリア
2)基礎杭に対する防蝕
3)基礎コンクリートの含水50%の達成

kei2@北関東　2002/07/22(月) 07:58:47
わたしもhayashiさんの立場に置かれたら、ほぼ同様に考えると思います。
　
ローンについては詳しくありませんが、hayashiさんの考えておられる親の連帯保証
になる、他にも親子リレーローンなどもあるそうです。贈与や相続のことも考えて、
良く研究してください。銀行のローンセンタ－などが相談にのってくれます。
　
＞それでもSC外断熱にこだわるべきでしょうか。
　
最高難度の質問ですね。
わたしの場合は、ＳＣとＳＣ以外の高高24で建てた方々の家を訪問して得た結論は、
「ＳＣ以外でも快適な環境を構築できる」でした。
昔の家から見れば、高高24はすごい力を持っています。でも、複数の高性能住宅の
住比べをした方は、ほとんどいらっしゃらないでしょう。
ご自身の調査能力には限界もありますが、結果には自信を持ってください。
　
hayashiさんの場合、隣家も昔からの付き合いで知っている人ばかりでしょうから、
その点では恵まれていると思います。隣の人と合わない（うまくつきあえない）と
別の面で不幸ですから。

バックドロップ　2002/07/22(月) 11:20:02
hayashi こんにちは。
小生は○ーラ住宅で梅仕様ＳＣを建てようかな、と思っています。
理由
・安い　坪５０万円程度　集成材で我慢です。
・ＳＣを建てれる建築条件付宅地は皆無だ。
　○ーラは結構宅地を持っている。

ご参考までに。

川上　2002/07/22(月) 11:40:20
佐賀んトス・サラリーマン男４３・家族６人・木造外断熱二重通気・築１年
　
ｈａｙａｓｈｉさん、普通の工務店ではプランを出すところはありません。
多くの場合は、設計士の仕事になります。工務店の中には、設計士を抱えている
ところもありますが、メーンの仕事は顧客の相手よりも役所相手の図面引きでは？
大手ハウスメーカーは、いろんな費用が当初よりたくさん積まれていますから、
設計士もインテリアコーディネータもライフプランナーもいると思います。
工務店に依頼するということは、すでに設計済み、デザイン済みが前提です。
私の場合は、自分である程度図面も引いていたので、大手メーカーの営業は
邪魔なだけで、工務店さんからは「すぐできます」と言われました。
ライフプランナーは、生命保険会社にも銀行にもいます。あちこちに、声かけて
みたほうが良いかもしれません。
施主の要望どおりに建てるのを第一にするのは、ある意味で正直です。「いい家が
欲しい」は、特殊です。道場主のように、信念を持ってＧＷ関係者や大手メーカを
敵に回してまで正当性を主張する方は他にいません。
アドバイスとしては、建築にかける、かけられる総予算をはっきりさせること。
自分が望む家を、図面を引いて模型を作ったりして仕様書を作ること。
その次に、設計士や工務店を探すことになります。以上の２点が、ある程度明確
でないと、設計士に相談しても、時間も金もかかるだけではないでしょうか？

まゆつば　2002/07/22(月) 16:20:21
設計士、というか建築家に御願いする場合も相性が大事ですね。自分の望む家の形が
かなり具体的になっている人が、「先生」と呼ばれるような建築家に依頼すると、
これまたまとまりにくい組み合わせになります・・・・人にもよると思いますが。

ぎょきゅ　2002/07/22(月) 22:55:34
バックドロップさん　こんばんは。
　
そういえば決算期の頃　○ーラの展示場のお隣にある展示場のヒトに「○ーラ結構やばくて分譲売るの一生懸命」って言われたことがあります。○ーラ大丈夫ですかね～。
　
ちなみに○ーラの建売住宅は内断熱・天井断熱・ペアガラスは使っていないという3拍子そろったもので冬に行ったらとても寒かったです。
　
上物が建っていない○ーラ所有の良い土地があるといいですね。

FF　2002/07/23(火) 08:05:36
展示場のヒトはライバル会社ですからね（笑）
危ない危ないと言われていた○○○○計、東○○○なんかでもそんなことなかったですしね（今後はわかりませんが）。うわさ話はライバル会社が流している場合もありますから、やはりご自身が納得の出来るまで調査されるのが良いと思います。

おっと　2002/07/25(木) 12:10:47
はじめまして。
○ーラのことをを気にしてい方がいるようなので概略説明します。（ちなみに関係者ではありません。）

この会社は、日本の地方都市によくある古くからあるガス会社が元（持株会社が東証1部上場です）です。多くの地方のガス会社が多角化と称して、多くの事業を行っているようですが、多くの会社が住宅関連の不動産事業をしています。
この会社がライフラインに関連しているのでつぶれることは無いとは思いますが、他の地方のガス会社と同じでプロパンが主流であるので競争は激しい（ボンベは自由に運べるので、他の地域からの算入が多くあります）わりには成長性はない分野です。会社の体質は、多くの古い日本の会社のような古い体質だと聞いています。（良いことは公表しても、悪いことを進んで公表するような会社でなありません。）
他分野の会社への資本参加等を含めて、多くの分野に算入しています（外食、ホテル、ゴルフ場、不動産開発、土木、IT、自動車販売・メンテ等）。個人的観測では、今はガス以外でそこそこ上手くいっているのは住宅建設ぐらいのように見えます。（これ以外は、今の情勢ではあまりぱっとしないようです。）
財務的には有る程度しっかりしているのは思いますが、不動産関連では何らかの損を抱えている可能性もあります。

hayashi　2002/07/26(金) 06:43:27
バックドロップさんとぎょきゅさんへ

　ご参考ですが、私が大手のメーカーの方から聞いたのですが、近々Sハウスは大きな病院横の敷地で大型の分譲（建売か建築条件付きかは不明）を始めるはすです。（Sハウスはあまり低価格品を扱っていなかったとは思いますが）この土地の大きな欠点は、工場跡地であることです。きちんと土壌調査・改良がされていないといずれ悪影響がでる可能性があります。（建売は特にもとは何の敷地なのか調べることだと思います。最悪の場合は自殺行為になってしまうので）
　もう１件は、上記よりも小型分譲（10区画前後のようです）のようですが、定期借地権であるが自由設計（土地の広さ・向き、建物・設備も自由に選べるようです。特定のメーカーに限られるか否かは不明）で建てられる物件がでてくるようです。今秋ぐらいには明らかになるそうです。この物件の特徴は、全体で共用の環境が維持されるようになるようです。

hayashi　2002/07/28(日) 07:44:59
皆さんいろいろアドバイスありがとうございました。

資金・税務面
　最初に資金的・税務的件ですが、銀行保険会社等のFPサービスは私に取って中途半間すぎます（既にいろいろな所と話しはしています。）。そのために、これについては私自身セミプロぐらいの知識があると思っています。さらに、専門的なアドバイスを受けられるように士が集まった専門的なFP事務所からアドバイスが受けられるようにしています。さらに、最終的には管轄税務署に確認するつもりでいます。（個別の税務問題は管轄税務署の個別判断に依存することが多いためです。）
　前回の書き込みで単純に連帯保証に書きましたが、正確には借入金は親子リレー返済の活用です。これは単に当面の返済額を少なくするために借入期間を長くするためです。その他には配偶者控除とか各種の税制を活用して、一部私が資金を調達する部分は贈与税等が課税されないような方法を検討中です。
　総額費用は月々の返済で生活に支障がでないレベルで逆算して算出してあります。総額がこれを超えるようならばどこかを削減することになるとは思います。今は、その総額自体を出せる業者が見つかっていないのが現状です。

プラン作成について
　川上さんのご指摘の通り、通常の工務店はプランニング（建物、設備、外構を含む全般）ができるような所はおそらくないと考えています。私自身はプランイングをする時間も能力もありません（他の仕事をしているので全ての面を把握や情報収集もできません。ポイントだけ押さえられるようにと考えています。家造りはつくづくパワーが必要だと実感しています。両親の年齢になっては無理かもしれません。（完全に任せられる先が見つかれば別なのかしれませんが）いずれは私が責任を持たなければならないのでやらざるを得ないと思っています。（ちなみに、私はずっと賃貸に住んでいます。））。そのために、それらがある程度整っている規模の会社がベストであるのは間違いありません（これに対して費用を払うのは当然と考えています）。（関係者を増やさないためにもこれがベストだと考えています。）もし、これが無理であれば設計事務所を探すのですが、一番の不安はSCを理解している設計事務所が探せるか否かです。工務店がSC施工経験があれば、設計事務所はSCの経験が無くても良いものでしょうか。（経験が有る方がいいに決まっているとは思いますが）

皆さんのご意見を伺って
　皆さんのご意見を伺ってそして他の書き込みを読んで、重要なのはSC事態では無くて、住みやすい住環境（建物基本性能、設備、そして周囲の町並みにとけ込むデザイン）を作ることであることを改めて実感しました。技術は進歩します、いずれはSCよりも良い物が出てきます。日本人の悪い面として新しい物がでると以前の物を全面否定して新しい物に飛びつくことだと思っています。（古い物の良いところを残しつつ新しい物を入れているべきだと考えます。）良くも悪くも、洗脳されやすく又は洗脳しやすい単一農耕民族です。そして、何かにつけて、肯定的では無く否定的な面を先に見て強調しすぎたりするように思えます。（私も含めてです）
　そして、信頼できる所を探すのも重要だと思いました。大変なことだと思いますが、少なくても、悪いことを隠さない、二枚舌を使わない、悪いことを悪い良いことは良い説明できるのが重要だと思います。

川上　2002/07/30(火) 15:07:59
ｈａｙａｓｈｉさん、いろいろと準備、勉強されているようで、えらそーな書き込みで
すいませんでした。

アドバイスには程遠い個人的な意見です。
＞資金・税務面
＞今は、その総額自体を出せる業者が見つかっていないのが現状です。
仕様書が固まらないと、概算でも総額は出ません。

＞プラン作成について
＞私自身はプランニングをする時間も能力もありません（他の仕事をしているので全ての＞面を把握や情報収集もできません。ポイントだけ押さえられるようにと考えています。
私もサラリーマンでシロートですが、ＩＴのおかげで情報収集は簡単です。プランニング
についても、ネット上でかなりの部分までできるのではないでしょうか？業者が最も
嫌がる仕事、施主が一番楽しい仕事がプランニングです。イメージを伝えるのも形に
するのも難しく、出来上がった後で何か違うこともあれば、予想通りあるいは予想以上
であれば快感です。仕様書の詰めのところでは、予算との兼ね合いで泣く泣くあきらめて
現実の厳しさも味わいますが、素敵なアイディアで解決できることもあります。土日は
お休みとかありませんか？自営業の方には厳しいかもしれませんね。

＞もし、これが無理であれば設計事務所を探すのですが、一番の不安はSCを理解している＞設計事務所が探せるか否かです。工務店がSC施工経験があれば、設計事務所はSCの経験＞が無くても良いものでしょうか。（経験が有る方がいいに決まっているとは思います
＞が）
経験が無い場合は何事もやる気があるかどうかではないでしょうか？一緒にＳＣの現場を
見学したりするところは大丈夫でしょうが、今までこれでやってきた（自分達のやり方
で十分）と主張するところは無理でしょう。

kei2@北関東　2002/07/30(火) 19:17:21
川上さん、遅れましたが、佐賀ん鳥栖、甲子園出場おめでとう。

さて、本題。
資金については十分研究されているようですね。
hayashiさんのような慎重派なら研究済みでしょうけど意外と検討し忘れるのが、
親が土地を所有し、その上に子供が無償で借地し建築するなどという方法です。

＞仕様書が固まらないと、概算でも総額は出ません。
まさに正論です。
でも、わたしの場合は、
合併浄化槽、地鎮祭、建て舞い、登記などは別途ということで、
「別途費用を区分して消費税込み○○万円で作って欲しい。」
と最初に出せる予算を提示して進めていく予定です。
（だって、これしか出せないんだもん）
これも一例ということで。

ろく　2002/07/30(火) 21:23:26
地元の佐久長聖もいつの間にやら、甲子園出場の様です。
＞意外と検討し忘れるのが親が土地を所有し、その上に子供が無償で借地し建築するなどという方法です。
我が家はこの方法です。
この方法ですと、土地の固定資産税の請求は親元へ参りますのでそのままバックれて自分は納税しないと言うセコイ手段も取れます。
（我が家はこんなセコイ方法を採っていないと思うかも知れないと想像だけします。）

hayashi　2002/07/31(水) 12:24:01
いろいろアドバイスありがとうございます。
kei2@北関東及びろくさんに言われている件について気になることがありますので補足させて頂きます。
　お二方の言われているのは、法律的には「使用貸借」と言われます。通常の「賃貸借」とは大きく異なります。使用貸借は簡単に言うと無償で借りているので将来元の状態にして返すことになり、法律上（民法及び税法等）では全く保護されません。これと逆なのが賃貸借です。（これはいつくかの法律上かなりの保護がされます。）詳細はケースバイケースで細かな確認が必要です。気を付けないと後で大きな負担となる可能性があります。簡略化してポイントだけ説明します。どの用法を取るにしても専門家の確認を取った方が良いと思います。
　親の土地に子が家を建てる場合は、使用貸借に当たります。（例え、子が親に賃料を払っていても該当します。）親の固定資産税等を子が負担しても贈与税は課税されないようですが、それ以上だと受け取った親に贈与税が課税される可能性があります。無償でも子には贈与税は課税されません。（使用貸借なので）法律的に言うと、このケースの家の価値はゼロです。全く保護されません。気を付けなければならないのは以下の様な点です。
　親の土地は宅地として最大の評価額（相続税・贈与税上）になってしまいます。自分の土地に自分の家を建てると最大80%の評価減（広さによっては一部は50%減）がされます。（金額は関係ありません。）親の保有資産によっては、相続税負担が増えてします可能性があります。（相続・贈与に関する税は今後改正されていく方向ですが、今よりも広く浅く取る方向に向いているようです。今まで無縁であった人が課税される方向に向いています、）又、親が健在の場合は問題はないとは思いますが、相続時にこと土地を家を建てた子が全て相続しないと家を全て撤去して更地にして返還しなければならなくなります。（相続人が複数いる場合には将来の相続の時の争族のもとになります。もめると各種の軽減措置が受けられなくなります。）相続前にこの土地を売却しなければならない場合も同じです。（もし、賃貸借ならば法律上保護されますのでこのようなことはありません。）

　上記を多少なりとも回避する方法には以下のような物があります。
１：通常借地権
　第三者間の取引と同様の内容で賃貸借契約を結ぶのですが、相場の権利金・賃料等の授受が求められるので大きな負担が掛かります。相続評価は軽減ます。（地域により異なります。）
２：定期借地権
　期間を定めた借地権を設定するのですが、相場の権利金・賃料等の授受が求められますが、上記1よりは少なくなります。相続税評価額は最大20%減です。親族間でないと最大45%減なのですが。
３：子の経営する法人が無償返還賃借権を設定
　かなり複雑になるのですが、子の経営する法人が親と無償返還賃借権を設定して法人が家を建て、子に社宅として貸与する。法人から親に払う賃料は上記１・２よりも低くなることが多いです。土地は20%評価減されます。いろいろな法律面での詰めが必要になります。
４：親から子への住宅取得費控除の活用し共有で建設
　親から子への住宅取得費控除（贈与税）を活用して、土地の一部を子へ贈与し（登記が必要）、この土地の上に土地の持分に応じた費用負担で親と子の共有で家を建てる。賃料をはらう必要はありませんし、相続上の評価減も受けられます。土地の持分相当額を超える建物の建築費用・ローン返済額を親から子（逆も）へ提供すると贈与税が課税される可能性があります。

以上。

hayashi　2002/07/31(水) 12:25:10
いろいろアドバイスありがとうございます。
kei2@北関東及びろくさんに言われている件について気になることがありますので補足させて頂きます。
　お二方の言われているのは、法律的には「使用貸借」と言われます。通常の「賃貸借」とは大きく異なります。使用貸借は簡単に言うと無償で借りているので将来元の状態にして返すことになり、法律上（民法及び税法等）では全く保護されません。これと逆なのが賃貸借です。（これはいつくかの法律上かなりの保護がされます。）詳細はケースバイケースで細かな確認が必要です。気を付けないと後で大きな負担となる可能性があります。簡略化してポイントだけ説明します。どの用法を取るにしても専門家の確認を取った方が良いと思います。
　親の土地に子が家を建てる場合は、使用貸借に当たります。（例え、子が親に賃料を払っていても該当します。）親の固定資産税等を子が負担しても贈与税は課税されないようですが、それ以上だと受け取った親に贈与税が課税される可能性があります。無償でも子には贈与税は課税されません。（使用貸借なので）法律的に言うと、このケースの家の価値はゼロです。全く保護されません。気を付けなければならないのは以下の様な点です。
　親の土地は宅地として最大の評価額（相続税・贈与税上）になってしまいます。自分の土地に自分の家を建てると最大80%の評価減（広さによっては一部は50%減）がされます。（金額は関係ありません。）親の保有資産によっては、相続税負担が増えてします可能性があります。（相続・贈与に関する税は今後改正されていく方向ですが、今よりも広く浅く取る方向に向いているようです。今まで無縁であった人が課税される方向に向いています、）又、親が健在の場合は問題はないとは思いますが、相続時にこと土地を家を建てた子が全て相続しないと家を全て撤去して更地にして返還しなければならなくなります。（相続人が複数いる場合には将来の相続の時の争族のもとになります。もめると各種の軽減措置が受けられなくなります。）相続前にこの土地を売却しなければならない場合も同じです。（もし、賃貸借ならば法律上保護されますのでこのようなことはありません。）

　上記を多少なりとも回避する方法には以下のような物があります。
１：通常借地権
　第三者間の取引と同様の内容で賃貸借契約を結ぶのですが、相場の権利金・賃料等の授受が求められるので大きな負担が掛かります。相続評価は軽減ます。（地域により異なります。）
２：定期借地権
　期間を定めた借地権を設定するのですが、相場の権利金・賃料等の授受が求められますが、上記1よりは少なくなります。相続税評価額は最大20%減です。親族間でないと最大45%減なのですが。
３：子の経営する法人が無償返還賃借権を設定
　かなり複雑になるのですが、子の経営する法人が親と無償返還賃借権を設定して法人が家を建て、子に社宅として貸与する。法人から親に払う賃料は上記１・２よりも低くなることが多いです。土地は20%評価減されます。いろいろな法律面での詰めが必要になります。
４：親から子への住宅取得費控除の活用し共有で建設
　親から子への住宅取得費控除（贈与税）を活用して、土地の一部を子へ贈与し（登記が必要）、この土地の上に土地の持分に応じた費用負担で親と子の共有で家を建てる。賃料をはらう必要はありませんし、相続上の評価減も受けられます。土地の持分相当額を超える建物の建築費用・ローン返済額を親から子（逆も）へ提供すると贈与税が課税される可能性があります。

以上。

うっかりろく兵衛　2002/07/31(水) 13:50:48
hayashiさんの仰る通り、親子による使用貸借にも盲点があったのですね。
確かに土地の評価域の軽減は受けられなくなります。
うっかりろく兵衛でした。
我が家の場合はド田舎で大した土地の評価額にはなりませんでしたので（事前に調べました）、この方法で良いかも知れませんが、都市部となるとまた話しが変わってくるかも知れませんね。
hayashiさんが仰る通りケースバイケースですね。

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